УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Тураева Т.Е.
Дело №33-1014/2021
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П
Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
30
марта 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Колобковой О.Б.,
судей Костенко А.П., Коротковой Ю.Ю.,
при секретаре Курановой Ю.С.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело
№2-4041/2020 по апелляционной жалобе Министерства строительства и архитектуры
Ульяновской области на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от
30 ноября 2020 года, по которому постановлено:
исковые требования Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к Колосову Николаю Петровичу удовлетворить
частично.
Взыскать с Колосова Николая Петровича в пользу Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской
области неосновательное обогащение в размере 10 302 руб. 48 коп., проценты
за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2017 по 30.11.2020
включительно в размере 1291 руб.74 коп., а также проценты за пользование чужими
денежными средствами, начиная с 01.12.2020
по день фактической оплаты суммы долга.
В удовлетворении требования о возложении обязанности
освободить земельный участок с кадастровым номером *** площадью 1328 кв.м,
расположенный по адресу: ***, путем демонтажа расположенных на нем объектов
отказать.
Встречный иск Колосова Николая Петровича к Министерству
строительства и архитектуры Ульяновской области удовлетворить.
Возложить на Министерство строительства и архитектуры
Ульяновской области обязанность заключить с Колосовым Николаем Петровичем
договор аренды земельного участка по адресу: ***, общей площадью 1328 кв.м,
кадастровый номер ***, для завершения строительства жилого дома.
Взыскать с Колосова Николая Петровича в пользу общества с ограниченной
ответственностью «Научно-исследовательский
центр судебной экспертизы» расходы на проведение судебной
экспертизы в сумме 7540 руб.
Заслушав доклад судьи Костенко А.П., пояснения представителя Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области – Болониной О.А., поддержавшей
доводы апелляционной жалобы, представителя Колосова Н.П. – Кушманцевой М.В.,
возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в суд с иском к Колосову Н.П. об
обязании освободить земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 1328
кв.м, расположенный по адресу: ***, путем демонтажа расположенных на нем
частично разрушенных деревянного жилого дома, кирпичного гаража, ограждения;
взыскать с Колосова Н.П. задолженность по оплате за пользование земельным
участком за период с 01.06.2017 по 31.05.2020 в размере 10 302 руб.48
коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с
01.07.2017 по 22.10.2020 в размере 1245 руб.08 коп., а также проценты за
пользование чужими денежными средствами, начиная с 23.10.2020 по день фактической оплаты
основного долга.
Исковые требования мотивированы тем, что распоряжением исполняющего
обязанности главы Ульяновского района Ульяновской области от 29.06.2005 ***
Колосову Н.П. был предоставлен в аренду земельный участок из земель *** ***
общей площадью 1328 кв.м, сроком на три года для строительства индивидуального
жилого дома.
Согласно выписке из ЕГРН сведения о зарегистрированных правах на данный
земельный участок с кадастровым номером *** с видом разрешенного использования:
для строительства индивидуального жилого дома, отсутствуют.
Управлением имущественных отношений, экономики и развития конкуренции
администрации г. Ульяновска осуществлена проверка использования данного
земельного участка, в ходе которой установлено, что на земельном участке
расположены частично разрушенный деревянный жилой дом и кирпичный гараж. При
этом земельный участок покрыт древесно-кустарниковой растительностью, а для
проживания, строительства и огородничества земельный участок не используется.
Колосову Н.П. была направлена претензия об освобождении спорного
земельного участка и оплате задолженности за пользование земельным участком.
До настоящего времени требование не исполнено, оплата не поступила,
земельный участок не освобожден.
Колосов Н.П. обратился в суд с встречным иском к Министерству
строительства и архитектуры Ульяновской области об обязании Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области заключить с ним договор аренды
земельного участка по адресу: ***, общей площадью 1328 кв.м, кадастровый номер ***,
сроком на 3 года для завершения строительства жилого дома, гаража, котельной.
В обоснование требований указал, что распоряжением главы Ульяновского
района Ульяновской области от 29.06.2005 *** ему действительно предоставлен в
аренду земельный участок из земель ***, общей площадью 1328 кв.м, кадастровый
номер ***, для строительства индивидуального жилого дома.
В 2006 году при изменении границ МО «город Ульяновск» с. Карлинское вошло
в городскую черту, а Карлинская сельская администрация была ликвидирована. При
этом договор аренды земельного участка не сохранился, однако ранее он имелся,
так как в кадастровом паспорте на спорный земельный участок от 23.09.2008 на 4
листе в графе «сведения о частях земельного участка и обременениях» указаны
характеристики обременения участка в виде аренды сроком на 3 года в пользу
Колосова Н.П. Там же указано, что часть земельного участка занята объектами
недвижимого имущества.
Таким образом, спорный земельный участок был занят им на законных
основаниях, а не самовольно, как указывает Министерство строительства и
архитектуры Ульяновской области.
На спорном земельном участке на законных основаниях им были возведены
следующие объекты капитального строительства: незавершенный строительством
жилой дом (фундамент, деревянные стены, межкомнатные перегородки), кирпичный
гараж (фундамент, кирпичные стены, металлическая дверь), кирпичная котельная
(фундамент, кирпичные стены).
Данные объекты недвижимости неразрывно связаны с землей, их перемещение
без нанесения несоразмерного ущерба невозможно. Объекты не введены в
эксплуатацию в соответствии с требованиями ГК РФ, права на них в установленном
законом порядке не зарегистрированы.
В связи с утерей прежнего договора аренды и изменением законодательства
летом 2019 года он обращался в компетентные органы с заявлением о заключении с
ним нового договора аренды земельного участка, для завершения строительства
жилого дома. Однако в этом ему было отказано.
Рассмотрев заявленные требования по
существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Министерство строительства и
архитектуры Ульяновской области просит решение суда отменить и принять по делу
новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы указывает, что согласно выписке из ЕГРН
сведения о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером
*** площадью 1328 кв.м с видом
разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома,
расположенного по адресу: *** отсутствуют. При этом отсутствует и запись о
зарегистрированном обременении в виде аренды земельного участка.
Также указывает, что судом первой инстанции не исследован
вопрос о наличии договора аренды указанного земельного участка. Судом не
запрошены дубликат договора аренды спорного земельного участка у органа,
заключившего договор аренды - администрации города Ульяновска, а также сведения
об основаниях внесения информации о договоре аренды в «особые отметки» в ЕГРН,
у органа осуществляющего государственную регистрация права .
Кроме того отмечает, что Министерство строительства и
архитектуры Ульяновской области осуществляет полномочия по распоряжению
земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена
с 01.01.2019, вместе с тем, договор аренды спорного земельного участка, на
который опирается при вынесении решения суд первой инстанции, в Министерство
строительства и архитектуры Ульяновской области администрацией г. Ульяновска, а
также Агентством государственного имущества Ульяновской области не передавался.
Не соглашается с выводом суда о наличии права у Колосова
Н.П. на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для
завершения строительства в силу п.2 ст.39.6 ЗК РФ, в отсутствие
зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства.
Судом к участию в делу в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены
администрация г.Ульяновска, Управление Росреестра по Ульяновской области.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной
жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В
силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса
Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах,
проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.
В соответствии
с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного
кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются
гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или
муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае
предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного
строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок,
указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если
право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по
результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника
в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 21 статьи 3 ФЗ «О введении в
действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае,
если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке,
находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право
собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или
такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник
указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду
сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения
торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской
Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее
такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников
указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Как следует из материалов дела и установлено судом,
распоряжением главы Ульяновского района Ульяновской области *** от 29.06.2005
Колосову Н.П. был предоставлен в аренду земельный участок по адресу: ***, общей
площадью 1328 кв.м, кадастровый номер ***, сроком на три года для строительства
индивидуального жилого дома. При этом
Комитету по управлению муниципальным имуществом Ульяновского района было дано
указание о заключении с Колосовым Н.П. договора аренды на спорный земельный
участок.
Распоряжением главы Карлинской сельской администрации *** от
22.04.2005 утверждена фактическая площадь земельного участка по адресу: ***
которая составляет 1328 кв.м.
16.03.2005 Колосовым Н.П. с О*** заключен договор подряда на
выполнение геодезических работ в отношении данного земельного участка и
подготовлено землеустроительное дело по межеванию данного участка.
Кроме того, Колосовым Н.П. согласовано с компетентными органами разрешение на проектирование и строительство
индивидуального жилого дома по указанному адресу.
Сведения о ранее учтенном земельном участке с кадастровым
номером ***, площадью 1328 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, с
разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома,
расположенном по адресу: ***, в ЕГРН
внесены 21.10.2005.
Согласно сообщению ФГБУ «Федеральная кадастровая палата
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по
Ульяновской области от 16.10.2020 следует, что государственная регистрация
права на вышеуказанный земельный участок не осуществлялась, земельный участок
находится в государственной собственности.
В ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного участка
содержатся сведения о незарегистрированных ограничениях и обременениях: аренда
земли сроком на три года (лицо в пользу которого ограничиваются права – Колосов
Н.П.), основание – распоряжение главы Ульяновского района *** от 29.06.2005.
Сведения о жилом доме и гараже, расположенных на спорном
земельном участке, в ЕГРН отсутствуют.
Между тем, материалами дела установлено, что Колосов Н.П. на
предоставленном ему земельном участке начал строительство индивидуального
жилого дома, то есть им было начато
освоение земельного участка в соответствии с его назначением.
С целью завершения строительства жилого дома Колосов Н.П.
обратился в Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области с
письменным заявлением о предоставлении ему в аренду спорного земельного
участка.
Сообщением от 09.07.2019 Колосову Н.П. было отказано в этом
со ссылкой на п. 4 и п. 5 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом указано, что после регистрации права собственности на жилой дом по
указанному адресу, Колосов Н.П. вправе обратиться с заявлением о предоставлении
ему земельного участка в собственность, либо в аренду сроком на 49 лет.
Для определения технических характеристик и функционального
назначения спорных строений, а также для установления их принадлежности к
объектам индивидуального жилищного строительства определением суда от
22.10.2020 назначена строительно-техническая экспертиза в ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы».
Согласно экспертному заключению *** от 16.11.2020 ООО
«Научно-исследовательский центр судебной экспертизы» экспертом установлено, что
на спорном земельном участке имеется незавершенный строительством объект –
жилой дом с гаражом.
Экспертом установлено, что на время проведения экспертизы в
указанном объекте выполнены следующие строительно-монтажные работы: земляные
работы; работы по устройству ленточного, бетонного фундамента; работы по
возведению кирпичного цоколя; произведена гидроизоляция между фундаментом и
цоколем из рубероида; осуществлено устройство стен из шпал (жилой дом) размеры
в плане 8,98м х 9,95м, а также осуществлено устройство стен из кирпича (гараж)
– размеры в плане 4,89м х10.01м; проведена установка перемычек из металлического
уголка в оконных и дверных проемах (гараж), осуществлен монтаж металлических
распашных ворот и монтаж строительных лесов внутри строений.
Кроме того экспертом указано, что на указанном земельном
участке зафиксировано наличие строительных материалов, а именно кирпича в
строении гаража, шпал и листов шифера за тыльной стеной строений и у
фасадной стены строений.
При этом эксперт пришел к выводу о том, что указанные
строения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером
73:19:070701:536, по адресу: *** являются объектами незавершенного
строительства и относятся к недвижимым вещам. Экспертом также отмечено, что
исследуемые строения расположены в пределах документальных границ данного
земельного участка.
Согласно
положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6
Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без
проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором
расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их
строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях,
предусмотренных пунктом 5 той же статьи.
Согласно
положениям подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного
кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов
земельного участка, который находится в государственной или муниципальной
собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства,
осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта
собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае,
если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока
действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором
расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта
путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного
требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине
отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в
аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что
такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого
объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Исходя
из положений приведенной нормы закона для разрешения настоящего спора
юридически значимыми обстоятельствами по делу являются предусмотренные
подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации
условия заключения договора аренды земельного участка с собственником объекта
незавершенного строительства.
Материалами
дела, в том числе заключением эксперта ООО «Научно-исследовательский центр
судебной экспертизы» бесспорно подтверждается наличие на спорном земельном
участке объекта незавершенного строительства.
При
этом требование об изъятии указанного объекта незавершенного строительства
путем продажи с публичных торгов уполномоченным органом в течение 6 месяцев со
дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного
участка, не заявлялось.
Поскольку
действующим законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков,
находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых
расположены объекты незавершенного строительства, предоставленных в аренду до
01.03.2015, а также то, что ранее указанный земельный участок был предоставлен
Колосову Н.П. в соответствии с
вышеприведенным порядком, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том,
что Колосов Н.П. имеет право однократного продления договора аренды земельного
участка для завершения строительства жилого дома.
В
связи с чем суд первой инстанции
обоснованно не нашел правовых оснований
для удовлетворения исковых требований Министерства строительства и
архитектуры Ульяновской области об обязании Колосова Н.П. об освобождении
земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1328 кв.м, расположенного
по адресу: ***, путем демонтажа указанных объектов незавершенного
строительства.
Довод
жалоб об отсутствии регистрации права собственности у Колосова Н.П. на
указанные объекты незавершенного строительства, не является основанием к отмене
решения суда, поскольку предусмотренная законодателем возможность владельцам
незавершенного строительства на арендованном земельном участке, выделенном для
строительства жилого дома, по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, т.е.
до введения в действие изменений в Земельный кодекс РФ, предоставляет право на продление
договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне
зависимости от наличия регистрации права на объект незавершенного
строительства, расположенного на земельном участке, находящимся в
государственной или муниципальной собственности.
Таким
образом, само по себе отсутствие государственной регистрации права на объект
незавершенного строительства не является основанием для прекращения договора
аренды.
Довод
в жалобе о том, что судом первой инстанции не исследован вопрос о наличии
договора аренды указанного земельного участка; не запрошены дубликат договора
аренды спорного земельного участка у органа, заключившего договор аренды -
администрации города Ульяновска, а также сведения об основаниях внесения
информации о договоре аренды в «особые отметки» в ЕГРН, у органа
осуществляющего государственную регистрация права, судебной коллегией
отклоняются, поскольку опровергаются представленными в материалы дела
письменными доказательствами.
Так,
Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области, предъявляя
требования об освобождении спорного земельного участка представило суду копию
распоряжения главы Ульяновского района Ульяновской области *** от 29.06.2015 о
предоставлении Колосову Н.П. земельного участка из земель ***, общей площадью
1328 кв.м, в аренду сроком на три года для строительства индивидуального жилого
дома.
Кроме того, в материалы дела представлены: копия
распоряжения главы Карлинской сельской администрации *** от 06.05.2003 о
выделении Колосову Н.П. земельного участка под индивидуальное жилищное
строительство; в землеустроительном деле имеются сведения о согласовании с главой Ульяновского района от
06.05.2003 о даче Колосову Н.П. разрешения на проектирование и строительство
индивидуального жилого дома по адресу: ***, а также составленный членами
комиссии акт о выборе указанного земельного участка и заключение по отводу
земельного участка от 18.03.2005. В ЕГРН в отношении вышеуказанного земельного
участка содержатся сведения о незарегистрированных ограничениях и обременениях:
аренда земли сроком на три года (лицо, в пользу которого ограничиваются права –
Колосов Н.П.), основание – распоряжение главы Ульяновского района *** от
29.06.2005.
При
таких обстоятельствах полагать, что Колосовым Н.П. используется спорный
земельный участок самовольно, не имеется.
Другие доводы, приведенные
в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь
отмену решения суда.
Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной
полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка.
Материальный и процессуальный закон применены судом правильно.
В силу изложенного решение суда является правильным и отмене
по доводам апелляционной жалобы не
подлежит.
Руководствуясь ст. 328
Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная
коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 30
ноября 2020 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Министерства
строительства и архитектуры Ульяновской области - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в
течение трех месяцев в кассационном
порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам,
установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской
Федерации, через Ленинский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
