УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Богомолов С.В.
№ 33-2959/2021
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р
Е Д Е Л Е Н И Е
город Ульяновск 3 августа
2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского
областного суда в составе:
председательствующего Бабойдо И.А.,
судей Грудкиной Т.М., Старостиной И.М.,
при секретаре Кудрявцевой А.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по
апелляционным жалобам общества с ограниченной ответственностью
«Специализированный застройщик «Магазин новостроек Девелопмент», общества с ограниченной
ответственностью «Диджитал Девелопмент» на решение Ленинского районного суда
города Ульяновска от 1 марта 2021 года по гражданскому делу №2-528/2021, по
которому постановлено:
исковые требования Соколова Сергея Евгеньевича удовлетворить.
Взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик
«Магазин новостроек Девелопмент» в
пользу Соколова Сергея Евгеньевича уплаченную по предварительному
договору купли -продажи квартиры от 13 августа 2020 года денежную сумму в
размере 2 800 000 руб., штраф в размере 140 000 руб., расходы на
госпошлину в размере 600 руб.
Взыскать
с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик
«Магазин новостроек Девелопмент» в доход
местного бюджета государственную пошлину в размере 21 600 руб.
В удовлетворении
исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Диджитал
Девелопмент» к Соколову Сергею Евгеньевичу, обществу с ограниченной
ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин новостроек Девелопмент» о признании предварительного договора
купли-продажи квартиры недействительным и применением последствий
недействительности сделки отказать.
Заслушав доклад судьи Бабойдо И.А., пояснения представителя
Соколова С.Е. – Пиганова С.Ю., полагавшего решение оставить без изменения,
судебная коллегия
установила:
Соколов С.Е. обратился в суд с иском к обществу с
ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин
новостроек Девелопмент» (далее - ООО «СЗ
«МН Девелопмент») о взыскании денежных
средств.
В обоснование
иска указано, что между истцом и ООО «СЗ «МН Девелопмент» 13 августа 2020 года
был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. В соответствии с
данным договором стороны обязались в течение 1 рабочего дня со дня регистрации
права собственности продавца на квартиру, находящуюся по адресу: ***,
кадастровый номер: ***, назначение: жилое, площадь 47,0 кв. м, этаж 3 (далее -
квартира), но не позднее 30 календарных дней с даты подписания предварительного
договора, подписать основной договор купли-продажи квартиры (пп. 1.1, 3.11).
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в
котором находится указанная в договоре квартира, было получено 20 декабря 2019
года, т.е. значительно раньше заключения договора.
Согласно п. 2.1 договора стороны оценили квартиру в 2 800
000 руб., в силу п. 2.2 договора покупатель до заключения основного договора
купли-продажи квартиры оплачивает продавцу аванс в размере 100% ее стоимости
путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Во исполнение указанного условия истцом 14 августа 2020 года
в пользу продавца была уплачена сумма в размере 2 800 000 руб.
В дальнейшем ООО «СЗ «МН Девелопмент» от передачи квартиры,
подписания основного договора, регистрации права собственности на квартиру и
перехода такого права к покупателю уклонилось.
В целях мирного урегулирования спора Соколов С.Е. обратился
к продавцу с претензией от 21 сентября 2020 года (направлена 24 сентября 2020
года заказным письмом ***), в которой потребовал зарегистрировать свое право
собственности на объект недвижимого имущества и подписать договор купли-продажи
квартиры, оригинал предлагаемого к подписанию договора приложил. Ответ на
претензию не поступил.
Истец считает, что
заключенный между сторонами договор следует квалифицировать как основной
договор купли - продажи будущей вещи с условием о полной предварительной
оплате.
ООО «СЗ «МН Девелопмент» является застройщиком
многоквартирного дома, на момент заключения договора дом был построен и введен
в эксплуатацию, 30 декабря 2019 года квартира поставлена на кадастровый учет. К
моменту заключения предварительного договора предмет купли-продажи существовал,
и право на него подлежало государственной регистрации за продавцом.
Никаких юридических препятствий к заключению основного
договора купли - продажи квартиры на момент заключения сторонами договора не
было.
С учетом уточненных требований истец просил взыскать с
ответчика уплаченную по договору денежную сумму в размере 2 800 000
руб., штраф в соответствии с Законом РФ
«О защите прав потребителей».
Судом к участию в деле в качестве третьего лица с
самостоятельными требованиями было привлечено общество с ограниченной
ответственностью «Диджитал Девелопмент» (далее - ООО «Диджитал Девелопмент»),
которое предъявило самостоятельные исковые требования к Соколову С.Е., ООО «СЗ
«МН Девелопмент» о признании недействительным предварительного договора
купли-продажи квартиры от 13 августа 2020 года, применении последствий
недействительности сделки.
В обоснование своего иска указало, что 4 февраля 2020 года
между ООО «СЗ «МН Девелопмент» (продавец) и ООО «Диджитал Девелопмент» (покупатель)
был заключен договор купли-продажи квартиры №***, общей площадью 47 кв.м, с
кадастровым номером: ***, в доме по адресу: ***.
4 февраля 2020 года весь необходимый пакет документов для
оформления перехода прав собственности на вышеуказанную квартиру был подан на
государственную регистрацию.
14 февраля 2020 года Росреестром выдано уведомление о
приостановлении государственной регистрации прав.
В настоящий момент государственная регистрация не завершена
по причине многочисленных арестов и запретов за совершение регистрационных
действий в отношении спорного объекта.
ООО «Диджитал Девелопмент» считает, что исковые требования
истца нарушают права общества, как
титульного владельца спорного объекта движимости, и предпринимают попытку
незаконного захвата спорного объекта недвижимости по сфальсифицированному
договору.
Предварительный договор купли-продажи квартиры №*** от 13
августа 2020 года является оспоримой сделкой в силу пункта 2 статьи 166
Гражданского кодекса Российской Федерации, которая может быть признана
недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица,
оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него
последствия.
В момент заключения с Соколовым С.Е. предварительного
договора уже имелся договор купли-продажи спорной квартиры, который находился
на государственной регистрации.
ООО «Диджитал Девелопмент» просило
признать недействительным предварительный договор купли -продажи квартиры №***
от 13 августа 2020 года, заключенный между ООО «СЗ «МН Девелопмент» и Соколовым
С.Е., применить последствия недействительности сделки, взыскать с Соколова С.Е.
в пользу ООО «Диджитал Девелопмент» расходы по оплате государственной пошлины.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих
самостоятельных требований, судом были привлечены Управление Росреестра по Ульяновской
области, Чеченев С.Л., Курзина М.Г.
Рассмотрев заявленный спор, суд принял приведенное выше
решение.
В апелляционной жалобе ООО «СЗ «МН Девелопмент» просит
отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новое решение, которым
отказать в удовлетворении исковых требований Соколова С.Е., удовлетворить
требования ООО «СЗ «МН Девелопмент» и ООО
«Диджитал Девелопмент».
Указывает,
что предварительный договор купли-продажи квартиры №*** от 13 августа 2020 года
между истцом и ответчиком был заключен неуполномоченным лицом (Чеченевым С.Л.)
в отсутствие волеизъявления ООО «СЗ «МН Девелопмент» с целью причинить убытки
истцу и третьему лицу, а именно для того, чтобы заблокировать договор
купли-продажи от 4 февраля 2020 года путём провоцирования наложения арестов на
имущество со стороны заинтересованных лиц.
Не
соглашается с выводом суда о том, что истец и ответчик не могли заключить
основной договор купли-продажи, поскольку данный вывод сделан без учета уже
имевшегося договора купли-продажи квартиры от 4 февраля 2020 года.
В апелляционной жалобе ООО «Диджитал Девелопмент» так же просит отменить решение суда первой
инстанции, принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении
исковых требований Соколова С.Е.,
удовлетворить требования ООО «Диджитал Девелопмент», ссылаясь в
обоснование своей позиции на доводы, аналогичные доводам, изложенным в
апелляционной жалобе ООО «СЗ «МН Девелопмент».
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в
отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте
судебного разбирательства судом апелляционной инстанции надлежащим образом.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского
процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции
рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,
судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции было установлено, что между ООО «СЗ
«МН Девелопмент» (продавец) в лице *** Чеченева С.Л. и Соколовым С.Е. 13
августа 2020 года был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры,
в соответствии с которым стороны обязались в течение 1 рабочего дня со дня
регистрации права собственности продавца на квартиру по адресу: ***, кадастровый номер: ***,
назначение: жилое, площадь 47,0 кв. м, этаж 3 (далее - квартира), но не позднее
30 календарных дней с даты подписания предварительного договора подписать
основной договор купли-продажи квартиры (пп. 1.1, 3.11).
Согласно п. 2.1 договора стороны оценили квартиру в 2 800
000 руб., в силу п. 2.2 договора покупатель до заключения основного договора
купли-продажи квартиры оплачивает продавцу аванс в размере 100% ее стоимости
путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Истцом условия п. 2.2. договора были исполнены, 14 августа
2020 года продавцу была уплачена сумма в размере 2 800 000 руб., что
подтверждено чеком-ордером (т.1, л.д. 17), а также выпиской по операциям на
расчетном счете ответчика (т.1, л.д. 96).
Факт подписания данного договора со стороны продавца
Чеченевым С.Л. и зачисления денежных средств истца на расчетный счет ООО «СЗ
«МН Девелопмент» представителем ответчика не оспаривался.
Рассматривая заявленный спор, суд, ссылаясь на преамбулу
Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав
потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), правомерно указал в
решении, что названный закон применим к
спорным правоотношениям, поскольку истец как потребитель при заключении
договора имел намерения приобрести исключительно для личных нужд квартиру для
проживания, продавцом при этом выступала организация - специализированный
застройщик, реализующая квартиры потребителям по договору купли-продажи.
Согласно части 1 статьи 23.1. Закона о защите прав
потребителей договор купли-продажи, предусматривающий обязанность потребителя
предварительно оплатить товар, должен содержать условие о сроке передачи товара
потребителю.
В случае, если продавец, получивший сумму предварительной
оплаты в определенном договором купли-продажи размере, не исполнил обязанность
по передаче товара потребителю в установленный таким договором срок,
потребитель по своему выбору вправе потребовать: передачи оплаченного товара в
установленный им новый срок; возврата суммы предварительной оплаты товара, не
переданного продавцом (часть 2 этой же
статьи).
Из материалов дела следует, что на момент заключения
договора купли-продажи квартиры от 13 августа 2020 года дом № *** по ул. ***
был сдан в эксплуатацию, спорная квартира 30 декабря 2019 года была поставлена
на кадастровый учет, т.е. предмет предварительного договора купли-продажи существовал и право на него
подлежало государственной регистрации за продавцом.
В связи с предъявлением иска ООО «Диджитал Девелопмент» о признании недействительным предварительного
договора купли-продажи квартиры от 13 августа 2020 года, заключенного между
истцом и руководителем ООО «СЗ «МН Девелопмент», истцу стало известно, что на
квартиру имеются притязания третьего лица, в связи с чем истец вправе был в
соответствии с частью 2 статьи 23.1 Закона о защите прав потребителей
потребовать от ответчика возврата уплаченной по договору денежной суммы в
размере 2 800 000 руб., а также штрафа в соответствии с Законом РФ «О защите прав
потребителей» за неудовлетворение требований в досудебном порядке.
Судебная коллегия считает законным и обоснованным решение
суда о взыскании с ответчика в пользу истца 2 800 000 руб.
Согласно части 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей
при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает
с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или
уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в
добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти
процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В связи с тем, что требования истца о передачи квартиры в
собственность добровольно продавцом удовлетворены не были, с ответчика в пользу
истца подлежал взысканию штраф в размере
1 400 000 руб.
Суд, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса
Российской Федерации, снизил сумму штрафа до 140 000 руб. Решение суда в
данной части сторонами по делу не оспаривалось.
Доводы апелляционной жалобы ООО «СЗ «МН Девелопмент» и ООО
«Диджитал Девелопмент» сводятся к признанию недействительным предварительного
договора купли-продажи от 13 августа 2020 года, вместе с тем, как правильно
указал суд в решении, оснований для признания данной сделки недействительной
установлено не было.
По делу не оспаривалось, что от имени продавца (ООО «СЗ «МН
Девелопмент») договор был подписан *** Чеченевым С.Л.
На момент подписания
договора сведения о лице, его подписавшем, как о руководителе были в
установленном порядке внесены в Единый государственной реестр юридических лиц.
Уплаченные по договору денежные средства поступили на
расчетный счет ответчика, были им оприходованы и израсходованы, что, как
правильно указал суд в решении, свидетельствовало об одобрении сделки.
Наличие корпоративного конфликта (спора) между лицами,
входящими (входившими) в состав органов управления ООО «СЗ «МН Девелопмент», не
могли влиять на права покупателя по
предварительному договору и служить отказом в исполнении взятых на себя
продавцом обязательств.
Судом верно указано в решении, что законом не предусмотрено
обязательное скрепление договоров печатью организации, в связи с чем доводы
ответчика по первоначальному иску на несоответствие печати официальной печати
организации при наличии иных допустимых доказательств заключения сделки,
правового значения не имели.
Обоснованно судом не были удовлетворены и требования
третьего лица - ООО «Диджитал Девелопмент» о признании предварительного
договора купли-продажи недействительным.
Как указывалось выше, оспариваемый договор содержал в себе
все условия, предъявляемые законом к его заключению.
Невозможность заключения основного договора была обусловлена
притязаниями на квартиру третьего лица в связи с заключением между ответчиком и третьим лицом
договора купли продажи квартиры от 4 февраля 2020 года, который был передан на
государственную регистрацию и которая была приостановлена в связи с арестом
счетов и имущества ООО «СЗ «МН Девелопмент».
Учитывая, что Соколов С.Е. в связи со сложившейся
конфликтной ситуацией не настаивал на передаче ему квартиры, при снятии
возникших ограничений на государственную
регистрацию перехода права собственности на квартиру у третьего лица остается
право на регистрацию права собственности.
Ссылка в апелляционных жалобах на то, что после заключения
между истцом и руководителем ООО «СЗ «МН Девелопмент» предварительного договора
купли-продажи квартиры решением Арбитражного суда Ульяновской области от 15
декабря 2020 года была признана недействительной регистрация в ЕГРЮЛ Чеченева
С.Л. в качестве ***, на правильность принятого по делу решения не влияет,
поскольку, как указывалось выше, корпоративные конфликты не влекут отказ
потребителям в защите их нарушенных прав.
Судом тщательно были проверены доводы сторон, исследованы
представленные в дело доказательства, надлежащая правовая оценка которым дана в
решении, с которой суд вышестоящей инстанции соглашается.
Нарушений норм материального и процессуального права,
повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального
кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 1
марта 2021 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с
ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Магазин
новостроек Девелопмент», общества с
ограниченной ответственностью «Диджитал Девелопмент» – без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную
силу со дня его принятия.
Апелляционное определение может быть обжаловано в течение
трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей
юрисдикции (г.Самара) по
правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса
Российской Федерации, через Ленинский районный суд города Ульяновска.
Председательствующий
Судьи:
