Дело № 3а-80/2022

73OS0000-01-2022-000045-06

 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

 

24 марта 2022 года                                                                  город Ульяновск

 

Ульяновский областной суд в составе:

судьи Трифоновой Т.П.,

при секретаре Трошиной П.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Архипова Павла Леонидовича к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Правительству  Ульяновской области об установлении архивной кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

 

У С Т А Н О В И Л:

 

Архипов П.Л. обратился  в суд с административным исковым заявлением об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 декабря 2012 года.

Требования мотивировал тем, что является арендатором указанного земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена по состоянию на 24 декабря 2012 года в размере 67 087 970 руб. 32 коп. Данная кадастровая стоимость имеет статус архивной, поскольку Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» по состоянию на 1 января 2020 года утверждена новая кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № с18086 от 17 февраля 2022 года  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 24 декабря 2012 года составила  21 936 324 руб. 24 коп.

Результаты  определения кадастровой стоимости земельного участка застрагивают права истца, поскольку Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области предъявило к нему требования о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком до заключения договора аренды. При этом размер  неосновательного обогащения рассчитан исходя из архивной кадастровой стоимости земельного участка.

В связи с этим истец просил восстановить срок для оспаривания кадастровой стоимости земельного участка и установить архивную кадастровую стоимость земельного участка равной  его рыночной стоимости по состоянию на  24 декабря 2012 года  в размере 21 036 324 руб. 24 коп.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области.

В судебное заседание участники процесса не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени рассмотрения дела. Представитель истца Горгиладзе С.Н. и представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В письменном отзыве на иск представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» указал на то, что сведения о спорном земельном участке площадью 30 308 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования  - коммунальное обслуживание, внесены в ЕГРН 24 декабря 2012 года. В отношении земельного участка содержится запись об ограничении прав в виде аренды в пользу Архипова П.Л. от 30 ноября 2021 года. Срок аренды с 8 октября 2021 года по 8 октября 2070 года.

24 декабря 2012 года в ЕГРН в соответствии актом определения кадастровой стоимости от 25 декабря 2012 года № 24181 внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 67 087 970 руб. 32 коп. Дата определения и дата начала применения кадастровой стоимости – 24 декабря 2012 года.

31 декабря 2020 года в ЕГРН в соответствии с Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области  от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 27 360 059 руб. 04 коп. Дата начала применения кадастровой стоимости - 1 января 2021 года.

21 февраля 2022 года в ЕГРН в соответствии с актом ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» об утверждении кадастровой стоимости от 28 января 2022 года № АОКС-73/2021/000021-исрп была внесена актуальная кадастровая стоимость земельного участка в размере 23 324 570 руб. 06 коп. Дата определения и дата начала применения кадастровой стоимости 6 октября 2021 года.

Со ссылкой на п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Со ссылкой на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ от 30 июня 2021 года, указал на невозможность рассмотрения заявленных истцом требований в связи с изменением порядка пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости.  Полагает, что в связи с переходом Ульяновской области с 1 января 2021 года к применению положений ст. 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обжалованию подлежит решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии с указанной статьей. Требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера.

В связи с этим представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» просил исключить ФГБУ «ФКП Росреестра» из числа ответчиков, изменив его процессуальный статус на заинтересованное лицо, и прекратить производство по делу.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частями 1 и 5 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Материалами дела подтверждено, что 24 декабря 2012 года в ЕГРН в соответствии актом определения кадастровой стоимости от 25 декабря 2012 года № 24181 внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере 67 087 970 руб. 32 коп. Дата определения и дата начала применения кадастровой стоимости – 24 декабря 2012 года. Дата внесения в ЕГРН сведений об указанной кадастровой стоимости – 24 декабря 2012 года.

31 декабря 2020 года в ЕГРН в соответствии с Приказом Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области  от 20 октября 2020 года № 241-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов Ульяновской области» внесена кадастровая стоимость земельного участка в размере 27 360 059 руб. 04 коп. Дата начала применения кадастровой стоимости 1 января 2021 года.

21 февраля 2022 года в ЕГРН в соответствии с актом ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» об утверждении кадастровой стоимости от 28 января 2022 года № АОКС-73/2021/000021-исрп была внесена актуальная кадастровая стоимость земельного участка в размере 23 324 570 руб. 06 коп. Дата определения и дата начала применения кадастровой стоимости 6 октября 2021 года.

Таким образом, кадастровая стоимость в размере 67 087 970 руб. 32 коп. в настоящее время имеет статус архивной.

Архипов П.Л. с 28 октября 2021 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 30 308 кв.м, расположенного по адресу: Ульяновская область,  ***, на основании договора аренды № 24/02/А-2021-325, заключенного с Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области.

До 28 октября 2021 года Архипов П.Л. пользовался земельным участком без заключения договора, поскольку является сособственником объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке.

В настоящее время в производстве Арбитражного суда Ульяновской области находится дело по иску Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области о взыскании с Архипова П.Л. неосновательного обогащения в виде платы за пользование земельным участком. При этом размер неосновательного обогащения рассчитан из кадастровой стоимости земельного участка. 

Таким образом, архивная кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права истца.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № с18086 от 17 февраля 2022 года, составленному ООО «Многопрофильный деловой центр», оценщик Федоров Е.В.,  рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ***  по состоянию на 24 декабря 2012 года составляет 21 936 324 руб. 24 коп.

Доводы представителя ФГБУ «ФКП Росреестра» о прекращении производства по делу в связи с изменением порядка спаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, суд считает основанными на неверной трактовке действующего законодательства.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Постановлением Правительства Ульяновской области от 21 декабря 2020 года № 775-П установлена дата перехода к применению на территории Ульяновской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости – 1 января 2021 года.

Статьей 22.1 Закона о кадастровой оценке предусмотрено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (пункт 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (пункт 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (п. 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 7).

Анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Закона о кадастровой оценке, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ). При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установления рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете.

Возможность оспаривания архивной кадастровой стоимости во внесудебном порядке указанной статьей 22.1 Закона о кадастровой оценке не предусмотрена.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Исходя из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в Комиссию или в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

В настоящее время в производстве Арбитражного суда Ульяновской области находится дело по иску Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области к Архипову П.Л. о взыскании неосновательного  обогащения в виде платы за пользование спорным земельным участком за период с 15 сентября 2018 года по 31 августа 2021 года.

Учитывая, что от размера кадастровой стоимости зависит размер платы зе земельный участок, требование истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, ставшей архивной, подлежит рассмотрению по существу.

Конституционное право на судебную защиту, как следует из статьи 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с другими ее положениями, это не только право на обращение в суд, но и возможность получения реальной судебной защиты путем восстановления нарушенных прав и свобод, которая должна быть обеспечена государством.

Поскольку оспариваемая истцом кадастровая стоимость является архивной и новое правовое регулирование оспаривания кадастровой стоимости не содержит специальных правил применительно к спорным правоотношениям, это не свидетельствует об отсутствии такого права у административного истца. Иной подход означал бы ограничение права истца на доступ к правосудию.

Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Учитывая дату внесения в ЕГРН сведений об архивной кадастровой стоимости земельных участков (24 декабря 2012 года), предусмотренный законом пятилетний срок для оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости на момент обращения административного истца с настоящим иском в суд (18 февраля 2022 года– день сдачи административного иска в почтовое отделение связи) истек.

Вместе с тем суд считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению, и дело должно быть рассмотрено по существу. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, истец представил в суд отчеты об оценке ООО «Многопрофильный деловой центр» (оценщик *** № с18086 от 17 февраля 2022 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка  по состоянию на 24 декабря 2012 года составляет 21 936 324 руб. 24 коп. 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Исследовав представленные в суд отчеты об определении рыночной стоимости земельных участков, суд приходит к следующему.

Суд принимает во внимание, что рыночная стоимость земельных участков определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», положений Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611.

Из раздела  «Задание на оценку» отчета усматривается, что целью и задачей оценки являлось определение рыночной стоимости объекта недвижимости для установления кадастровой стоимости объектов оценки в размере рыночной стоимости. 

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при оценке.

Приведен перечень используемых при проведении оценки источников информации и использованной литературы. 

Оценка проводилась с осмотром объектов недвижимости.

В отчетах об оценке оценщиком дано подробное описание объекта оценки.

Согласно отчету об оценке предметом оценки явился земельный участок площадью 30 308 кв.м, кадастровый номер ***, расположен: ***, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование –коммунальное обслуживание, вид собственности – государственная, вид права – право аренды.

На оцениваемом земельном участке располагаются опоры железобетонные наружного освещения, находящиеся в общей долевой собственности, в том числе,  у Архипова П.Л. – ½ доля. 

Земельный участок расположен в территориальной зоне П2 – зона размещения производственных объектов 3 класса вредности (санитарно-защитные зоны до 300м).

Тип окружающей застройки – производственные базы, состоящие из нескольких производственно-складских и административных зданий. Район местоположения объекта оценки характеризуется низкой застройкой объектов преимущественно промышленной сферы. Плотность окружающей застройки средняя. Расстояние до жилого сектора около 2,5 км.

Объект оценки расположен в промышленной зоне  Заволжского района     г. Ульяновска. Район местоположения объекта оценки характеризуется низкоэтажной  застройкой объектов промышленной сферы (склады и промышленные предприятия). В непосредственной близости от оцениваемого объекта социально значимые объекты отсутствуют.

Объект оценки расположен в населенном пункте, в котором доступны к подключению все коммуникации (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение). Таким образом, у земельного участка доступны все коммуникации. 

К объекту оценки ведут асфальтированные подъездные пути, находящиеся в удовлетворительном техническом состоянии. Транспортная доступность к объекту оценки осуществляется за счет частного автотранспорта.

Расстояние до центра города около 17 км. Расстояние до ближайшей транспортной магистрали – проезд Аполлона Сысцова, около 87м. Расстояние до зон подтопления около 5,5 км (река Волга). Расстояние до ближайшей зоны рекреации около 3,5 км.

Показатели экологического состояния находятся на уровне средних значений по Ульяновской области.

Наиболее эффективным экономически и разрешенным законодательно, то есть оптимальным использованием участка является его использование под производственно-складскую недвижимость.

В отчете дан обзор общей политической и социально-экономической обстановки в России и регионе расположения объекта оценки за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости и на дату определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Приведен анализ рынка объектов производственно-складского назначения в г. Ульяновске.

Определяя рыночную стоимость объекта оценки, оценщик применил сравнительный подход – метод сравнения продаж.  Приведены мотивы невозможности использования затратного метода и методов распределения и выделения в рамках сравнительного подхода. 

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, соблюдены. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений объектов недвижимости, расположенных в г.Ульяновске.

Определение стоимости принадлежащего истцу объекта недвижимости  произведено по 3 объектам-аналогам.

Суд полагает, что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению, приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.

Оценщик *** стаж работы по специальности с 2006 года. Гражданская ответственность застрахована в СПАО «Ингосстрах», полис обязательного страхования ответственности оценщика *** года, срок действия договора с *** года по *** года.

Является членом СРО – Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация Ассоциации Российских магистров оценки», свидетельство *** года.

Диплом о профессиональной переподготовке *** года, год окончания – ***.

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости», выдан на основании решения *** года.

Сведений о том, что оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении данного оценщика у суда не имеется.

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему делу требования административного истца об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 24 декабря 2012 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

 

Р Е Ш И Л:

 

административное исковое заявление Архипова Павла Леонидовича  об установлении архивной кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить архивную кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 декабря 2012 года, в размере  21 936 324 руб. 24 коп., определив период её применения с 24 декабря 2012 года по 31 декабря 2020 года.

Датой обращения с заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки земельного участка считать 18 февраля 2022 года.

Вступившее в законную силу решение является основанием для внесения  органом регистрации прав в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении архивной кадастровой стоимости земельного участка  с кадастровым номером   ***.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

 

Судья                                                                  Трифонова Т.П.