У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
Дело-33-***-2008 г.
Судья Камалова Е.Я.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
18 марта 2008 года
г. Ульяновск
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Шлотгауэр Л.Л.,
судей Николаевой
Р.И. и Булгакова Г.М.
рассмотрела дело по кассационной
жалобе ООО Фирма «Б***» на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 07
февраля 2008 года, по которому
Обществу с
ограниченной ответственностью «Б***» отказано в удовлетворении исковых
требований к Обществу с ограниченной ответственностью «Т***», Д*** о признании
права собственности на 685/10000 долей нежилого здания *** по улице *** г.
Ульяновска, признании недействительным договора дарения 685/10000 долей
нежилого здания д. *** по улице *** г. Ульяновска, заключенного 27 октября 2007
года между ООО «***» и Д***, прекращении права собственности Д*** на 685/10000
долей нежилого здания д. *** по улице *** г. Ульяновска, зарегистрированного в
ЕГРП 23 ноября 2007 года.
Заслушав доклад
председательствующего, судебная коллегия
у с т а н о в и л а :
Общество с
ограниченной ответственность Фирма «Б***» обратилось в суд с иском к Обществу с
ограниченной ответственностью «Т***», Д***. о признании права собственности на
685/10000 долей нежилого здания *** по улице *** г. Ульяновска, признании
недействительным договора дарения 685/10000 долей данного нежилого здания,
заключенного 27.10.2007 между ООО «Т***» и Д***., прекращении права
собственности Д***. на указанную долю нежилого здания.
Исковые требования
мотивированы тем, что 25.08.2005 между ООО Фирма «Б***» и ООО «Т***» был
заключен договор купли-продажи принадлежащих последнему 685/10000 долей
нежилого здания № *** по улице *** г. Ульяновска по цене 1 110 000
руб. Покупатель – ООО Фирма «Б***» - выполнил
условия договора, уплатив указанную сумму частично путем передачи векселей
Сбербанка России номинальной стоимостью 910 000 руб. по акту от 30.08.2005
и частично путем зачета встречных требований в счет погашения задолженности ООО
«Т***» перед ООО Фирма «Б***» в общей сумме 250 000 руб., что
подтверждается актом взаимозачета от 30.08.2005. С указанного момента
покупатель ООО Фирма «Б***» пользовался указанной долей нежилого здания как
своей собственностью, открыто и добросовестно, однако сама сделка купли-продажи
не была должным образом зарегистрирована в УФРС по Ульяновской области.
В настоящее время
покупателю – ООО Фирма «Б***» - стало
известно, что в период между 24.10.2007 и 05.12.2007 ООО «Т***» произвело
отчуждение проданных ранее 685/10000 долей нежилого здания № *** по ул. *** в
г. Ульяновске Д***., право собственности которого зарегистрировано в ЕГРП.
Учитывая, что ООО «Т***» знало о том, что указанная доля нежилого здания ему
уже не принадлежит, оно не имело права распоряжаться данным недвижимым
имуществом, поэтому сделка, совершенная между ООО «Т***» и Д***. является
незаконной. Право собственности на указанные доли нежилого здания на основании
договора купли-продажи от 25.08.2005 должно быть признано за ООО Фирма «Б***».
Суд привлек к
участию в деле в качестве 3-го лица Управление Федеральной регистрационной
службы по Ульяновской области и постановил приведенное выше решение.
В кассационной жалобе
ООО Фирма «Б***» просит отменить решение суда, как незаконное и необоснованное,
и удовлетворить заявленные исковые требования. При этом указывает, что
25.08.2005 между ним и ООО «Т***» был заключен договор купли-продажи доли
нежилого здания по ул. ***, ***, который суд ошибочно посчитал предварительным
договором, исходя только из его названия. Поэтому применение по данному делу п.
4 ст. 429 ГК РФ является неправомерным. Суд должен был толковать условия
договора по правилам ст. 431 ГК РФ.
Условия сделки были
фактически исполнены сторонами. Последующее поведение сторон также
свидетельствовало о том, что они считают сделку совершенной, а имущество –
находящимся в собственности истца. Покупатель – ООО Фирма «Б***» - распоряжался недвижимым имуществом как своим
собственным, сдавал его в аренду от своего имени, нес расходы по его
содержанию, а продавец ООО «Т***» не требовал от истца никакой оплаты за
пользование имуществом и не предъявлял никаких иных претензий в отношении этого
имущества. Поэтому вывод суда о том, что истец после подписания
предварительного договора купли-продажи имущества потерял к нему интерес,
является необоснованным.
Не подтверждается
также никакими доказательствами вывод суда о том, что вместо данной
несостоявшейся сделки руководитель ООО «Т***» Н***. передал руководителю ООО
Фирма «Б***» К*** жилой дом в р.п. Ишеевка в качестве отступного.
В соответствии с
разъяснениями Президиума ВАС РФ договор купли-продажи недвижимости не требует
государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания, а
не с момента государственной регистрации. Поэтому вывод суда о том, поскольку
право собственности ООО Фирма «Б***» на спорное имущество не прошло
государственную регистрацию, совершенная между ООО «Т***» и Д***. сделка не
затрагивает его законных прав и интересов, является неправильным.
Проверив материалы
дела и обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения представителей
ООО Фирма «Б***» К***., С***., Г***. и представителя ООО «***» Г***., судебная
коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со
ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения
суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Статьей 223 ГК РФ установлено, что право
собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи,
если иное не предусмотрено законом или договором. Если же отчуждение имущества
подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя
возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права
собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю
подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости
сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не
является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551
ГК РФ).
Как видно из материалов дела, 25.08.2005
между ООО «Б***» в лице директора К***. (покупатель) и ООО «Т***» в лице
директора Н***. (продавец) был заключен предварительный договор, по которому
продавец продал покупателю принадлежащие ему 685/10000 долей нежилого здания по
ул. ***, *** в г. Ульяновске по цене 1 110 000 руб.
При этом в договоре было указано, что право
собственности на объект возникает у покупателя с момента государственной
регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество
и сделок с ним в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ульяновской области (п. 7.1).
Также продавец принял на себя обязательство
заключить основной договор купли-продажи с покупателем и сдать его на
регистрацию в УФРС по Ульяновской области (п. 10.1).
В ходе рассмотрения дела суд установил, что
основной договор купли-продажи 685/10000 долей нежилого здания по ул. ***, ***
в г. Ульяновске между сторонами заключен не был, право собственности ООО Фирма
«Б***» на указанное недвижимое имущество в ЕГРП зарегистрировано также не было.
Указанная доля нежилого здания принадлежит Д***.
на основании договора дарения, заключенного им 27.10.2007 с ООО «Т***». Право
собственности Д***. зарегистрировано в ЕГРП 23.11.2007.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к
правильному выводу, что в связи с тем, что ООО Фирма «Б***» не заключило
надлежащим образом договор купли-продажи спорной доли нежилого здания с ООО Т***
и не зарегистрировало право собственности на указанную долю в ЕГРП, у него не
возникло право собственности на указанное имущество и оно не вправе оспаривать
заключенный между ООО Т***» и Д***. договор дарения. Поэтому судом обоснованно
отказано в удовлетворении заявленного ООО Фирма «Б***» искового заявления.
Доводы, приведенные истцом
в кассационной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену
решения суда.
Обстоятельства дела
исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами
доказательствам дана надлежащая оценка. Материальный и процессуальный закон
применен судом правильно.
Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что при
толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение
содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в
случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и
смыслом договора в целом.
Оспаривая правильность выводов суда в
решении, автор кассационной жалобы ссылается на то, что 25.08.2005 между ООО
Фирма «Б***» и ООО «Т***» был заключен не предварительный договор, а договор
купли-продажи спорной доли нежилого здания.
Между тем, анализ содержания договора не
позволяет прийти к такому выводу, поскольку, несмотря на то, что расчет по
договору между сторонами был произведен и имущество было передано покупателю, в
условиях договора была специально оговорена необходимость заключения основного
договора купли-продажи (п. 10.1), а также было особо отмечено о том, что право
собственности на объект купли-продажи возникает у покупателя только с момента
государственной регистрации права в ЕГРП (п. 7.1).
Настаивая на признании за ним права
собственности на спорную долю здания, истец обосновывал свое требование тем,
что сделка купли-продажи была фактически заключена и исполнена сторонами. Между
тем признание права собственности было бы возможно, если бы сделка была
совершена с соблюдением требований закона. Однако в данном случае собственник
доли здания совершил сделку с нарушением ст. 250 ГК РФ, предоставляющей другим
участникам долевой собственности право преимущественной покупки.
При таких обстоятельствах, поскольку сделка
купли-продажи доли недвижимости между ООО Фирма «Б***» и ООО «Т***» была
совершена с нарушением закона, признание права собственности на данную долю
недвижимости за покупателем невозможно.
Ссылка в кассационной жалобе на разъяснения
Высшего Арбитражного Суда РФ, в частности, на п. 14 Постановления Пленума ВАС
РФ от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных
с защитой права собственности и других вещных прав» не может быть принята во
внимание, поскольку названные разъяснения касаются сделок, совершенных с
соблюдением требований закона.
Другие доводы кассационной жалобы на вывод о
правильности постановленного судом решения не влияют и повлечь его отмену не
могут.
В силу изложенного, руководствуясь
ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л
и л а :
Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска
от 07 февраля 2008 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО Фирма
«Б***» – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
