УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

73RS0001-01-2022-000413-85

Судья Денисова М.А.                                                                         Дело № 33-2568/2022

 

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е    О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

город Ульяновск                                                                                        19 июля 2022 года

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Колобковой О.Б.,

судей Парфеновой И.А., Камаловой Е.Я.,

при секретаре Насыбулловой Э.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело № 2-783/2022 по апелляционной жалобе Долгова Никиты Михайловича на решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 17 марта 2022 года, по которому постановлено:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Гавань»  к Долгову Никите Михайловичу, жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д. 93» о признании недействительным  договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 30 июня 2021 г., заключенный между жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д. 93» и Долговым Никитой Михайловичем.

Прекратить право собственности Долгова Никиты Михайловича на квартиру, расположенную по адресу: ***.

Признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу: *** за жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д. 93».

Взыскать с жилищно-строительного кооператива «Красноармейская, д. 93» в пользу Долгова Никиты Михайловича денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 30 июня 2021 г., в размере 4444 000 руб.

 

Заслушав доклад судьи Парфеновой И.А., объяснения представителя Долгова Н.М. – Вебер Н.Э., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью «Гавань» Власенко Г.Д., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

 

У С Т А Н О В И Л А :

 

общество  с ограниченной ответственностью «Гавань» (далее – ООО «Гавань») обратилось в суд с иском, уточненным в ходе рассмотрения дела, к Долгову Н.М., жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д. 93» (далее – ЖСК «Красноармейская, д. 93») о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что 31 января 2018 г. между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д. 93» был заключен договор паенакопления № ***, согласно которому пайщик, участвуя в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, получает в дальнейшем в собственность квартиры и парковочные места.

В соответствии с пунктами 1.2, 3.2, 3.3 договора паенакопления истец приобретает право собственности на квартиры общей площадью 619,5 кв.м (согласно проектной документации), в том числе на квартиру № ***, имеющую следующие характеристики: этаж ***, общая площадь 83,2 кв.м, количество комнат 2, стоимость квартиры 4093 440 руб. Паевой взнос по договору составляет 30 479 400 руб. и включает в себя общую стоимость квартир, общей площадью 619,5 кв.м.

ООО «Гавань» обязалось передать ЖСК «Красноармейская, д. 93» в качестве паевого взноса земельный участок площадью 1066 кв.м с кадастровым номером ***, принадлежащий обществу на праве собственности.

31 января 2018 г. указанный участок был передан, соответственно паевой взнос, в том числе за спорную квартиру № ***, был полностью внесен.

Также ООО «Гавань» был внесен вступительный взнос в размере 1000 руб., что подтверждается платежным поручением № *** от 28 февраля 2018 г.

1 июня 2021 г. между Долговым Н.М. и ЖСК «Красноармейская, д. 93» был заключен договор паенакопления в отношении квартиры № ***, расположенной по адресу: *** (кадастровый номер ***), которая должна была перейти в собственность истца.

Впоследствии указанная квартира была продана Долгову Н.М. по договору купли-продажи от 30 июня 2021 г.

Договор купли-продажи квартиры от 30 июня 2021 г., заключенный между ЖСК «Красноармейская, д. 93» и Долговым Н.М., не позволяет реализовать права общества, возникшие на основании договора паенакопления № *** от 31 января 2018 г.

Истец просил признать недействительным договор купли-продажи от 30 июня 2021 г., применить последствия признания недействительным договора купли-продажи в виде двусторонней реституции, в том числе в виде возврата квартиры № *** (***) в собственность ЖСК «Красноармейская, д.93».

Рассмотрев исковые требования по существу, суд принял вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Долгов Н.М. просит решение суда отменить.

В обоснование жалобы указывает, что им были представлены суду доказательства, подтверждающие факт полной оплаты за квартиру. ЖСК «Красноармейская, д. 93» данный факт подтвердил. Квартира была передана ему по акту приема-передачи.

Перед покупкой квартиры он проверил сайт ФССП, изучил картотеку дел судов, а также сайт залогового имущества, то есть предпринял все меры для проверки квартиры, в связи с чем считает себя добросовестным приобретателем.

Ссылаясь на судебную практику, полагает, что обладает преимущественным правом на спорную квартиру, поскольку именно ему квартира была передана во владение.

Считает, что истцом не представлено доказательств, что квартира, указанная в договоре паенакопления, заключенном между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д. 93», и квартира, указанная в договоре купли-продажи – это одна и та же квартира.

Отмечает, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что согласно Уставу ЖСК, ООО «Гавань» не имело права вносить паевой взнос никаким способом, кроме внесения денежных средств, в связи с чем не может быть пайщиком в ЖСК «Красноармейская, д. 93». Также истцом не представлено доказательств, что общим собранием ЖСК «Красноармейская, д. 93» или правлением ЖСК было одобрено принятие земельного участка в качестве паевого взноса.

Ссылается также на отсутствие решения правления ЖСК о передаче квартир ООО «Гавань», так как председатель подписывать подобные договоры не уполномочен.

Также указывает, что ООО «Гавань» исключено из членов ЖСК, в связи с чем согласно Уставу ЖСК не имеет права на пользование жилым помещением.

Ссылается на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 17 ноября 2021 г., которым отменены обеспечительные меры в отношении спорной квартиры.

Полагает, что действия ООО «Гавань» по обращению в суд с настоящим иском являются злоупотреблением правом, так как спорная квартира возведена не на денежные средства общества, а на денежные средства иных членов кооператива.

В возражениях относительно апелляционной жалобы ООО «Гавань» просит отказать в её удовлетворении.

Судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии со статьёй 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Статьёй 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Судом первой инстанции установлено, что 31 января 2018 г. между ООО «Гавань» и ЖСК «Красноармейская, д. 93» заключен договор паенакопления № ***, согласно которому, в целях удовлетворения потребностей пайщика в жилье, пайщик вступил в ЖСК, участвуя в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: ***, на земельном участке с кадастровым номером ***, в целях получения в дальнейшем в собственность квартир и парковочных мест, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате членского, паевого и дополнительного (целевого), при возникновении такового, взносов в размере, порядке и сроки, установленные законом.

В пункте 1.2. договора пенакопления перечислены 7 квартир, приобретаемых пайщиком в порядке паенакопления, и их характеристики, в том числе квартира № *** по *** (согласно проектной документации) общей площадью 83,2 кв.м, стоимостью 4093 440 руб.

Общая стоимость семи квартир, поименованных в пункте 1.2 договора паенакопления, составляет 30 590 100 руб.

В пункте 3.3 договора паенакопления указано, что пайщик обязуется передать ЖСК, а ЖСК обязуется принять в качестве паевого взноса земельный участок площадью 1066 кв.м, расположенный по адресу: ***, с кадастровым номером *** и кадастровой стоимостью 876 124 руб. 08 коп.

Согласно акту приема-передачи к договору паенакопления, пайщик передал ЖСК в качестве паевого взноса земельный участок, указанный в пункте 3.3. договора паенакопления.

На основании названного выше договора паенакопления и акта приема-передачи к нему от 31 января 2018 г. зарегистрирован переход права собственности на указанный земельный участок от ООО «Гавань» к ЖСК.

ООО «Гавань» был внесен вступительный взнос в размере 1000 руб.

В дальнейшем ЖСК «Красноармейская, д. 93» выступил застройщиком многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: *** и 22 января 2021 г. получил разрешение на ввод в эксплуатацию этого дома. В настоящее время адрес объекта – ***.

1 июня 2021 г. между ЖСК «Красноармейская, д. 93» и Долговым Н.М. был заключен договор паенакопления, согласно которому в целях удовлетворения потребностей пайщика в жилье последний вступил в ЖСК, участвующий в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения по адресу: ***, в целях получения в дальнейшем в собственность квартиры, при условии исполнения в полном объеме обязательств по оплате паевого взноса в размере, порядке и сроки, установленные договором. В соответствии с пунктом 1.2 договора паенакопления квартира имеет следующие характеристики: номер квартиры – ***, этаж – 4, общая площадь – 80,8 кв.м.

Пунктом 3.1 договора паенакопления установлено, что паевой взнос составляет 4444 000 руб. По взаимному соглашению стороны предусмотрели внесение паевого взноса в размере 4444 000 руб. при подписании договора (пункт 3.3). Долгову Н.М. выдана квитанция к приходному кассовому ордеру № *** от 1 июня 2021 г. о выплате паевого взноса в указанном размере. На основании акта приема-передачи от 1 июня 2021 г. квартира передана Долгову Н.М.

2 июня 2021 г. ЖСК «Красноармейская, д. 93» направило в адрес Долгова Н.М. уведомление, в котором сообщалось, что в связи с отказом Управления Росреестра по Ульяновской области в регистрации квартиры, ЖСК «Красноармейская, д. 93» обязано зарегистрировать право собственности на квартиру с последующим переоформлением ее в собственность на основании сделки по отчуждению, в связи с чем необходимо составить договор купли-продажи на квартиру. Также сообщалось, что внесенный ранее паевой взнос в размере 4444 000 руб. будет зачтен в счет оплаты при составлении и подписании договора купли-продажи.

30 июня 2021 г. между ЖСК «Красноармейская, д. 93» и Долговым Н.М. был заключен договор купли-продажи в отношении указанной выше квартиры, право собственности Долгова Н.М. зарегистрировано в установленном законом порядке.

1 июля 2021 г. председателем ЖСК «Красноармейская, д. 93» в адрес ООО «Гавань» направлено требование о внесении паевого взноса в размере 30 590 100 руб. в соответствии с условиями договора паенакопления № *** от 31 января 2018 г., в котором также указано, что в случае неуплаты паевого взноса в течение 20 дней будет разрешен вопрос об исключении ООО «Гавань» из числа пайщиков.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Гавань», суд первой инстанции пришел к выводу о недобросовестности (злоупотреблении правом) сторон договора купли-продажи. При этом суд, в том числе, исходил из того, что договор купли-продажи квартиры был заключен с Долговым Н.М. при наличии договора паенакопления № *** от 31 января 2018 г., который сторонами расторгнут не был, ООО «Гавань» на момент заключения спорного договора купли-продажи квартиры являлось членом ЖСК «Красноармейская, д. 93».

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может.

Статьей 4 Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 349-ФЗ) часть 1 статьи 110 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) изложена в следующей редакции: жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Согласно части 2 статьи 5 Закона № 349-ФЗ требования части 1 статьи 110 ЖК РФ в редакции данного Федерального закона распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу данного Федерального закона (в редакции от 28 декабря 2013 г. № 4140-ФЗ).

Часть 3 статьи 5 Закона № 349-ФЗ указывает, что юридические лица, являющиеся членами жилищного кооператива или жилищно-строительного кооператива, созданных до дня вступления в силу Закона № 349-ФЗ, сохраняют право членства в указанных кооперативах, то есть юридические лица, которые ранее уже стали членом ЖСК, могут и дальше ими быть, а новые - только в случае, указанном в части 1 статьи 111 ЖК РФ.

Из материалов дела следует, что ЖСК «Красноармейская, д. 93» создан в 2016 году, то есть после вступления в силу изменений в ЖК РФ, внесенных Законом №349-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 111 ЖК РФ (в редакции Федерального закона от 30 ноября 2011 г. № 349-ФЗ), членом жилищного кооператива может быть: гражданин, достигший возраста шестнадцати лет; юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации; юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Таким образом, юридическое лицо может являться членом жилищного кооператива только если оно принято в такой кооператив до дня вступления в силу Закона № 349-ФЗ либо оно является собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

Ни одному из вышеперечисленных условий ООО «Гавань» не соответствует.

Более того, согласно части 1 статьи 113 ЖК РФ в уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

Таким образом, законодательно определено, что только устав ЖСК определяет состав и порядок внесения паевого взноса. При этом закон не предусматривает возможность изменения порядка внесения паевого взноса договором, заключенным с пайщиком.

Согласно пункту 4.5. Устава ЖСК «Красноармейская, д. 93», паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены членом кооператива на банковский счет кооператива, либо в кассу кооператива.

Исходя из буквального толкования устава ЖСК, в кооперативе предусмотрена единственная форма уплаты паевого взноса - денежная.

Доказательств уплаты паевого взноса денежными средствами ООО «Гавань» не представлено.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», на который ссылается ООО «Гавань» в исковом заявлении, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Вместе с тем, ни ООО «Гавань», ни ЖСК «Красноармейская, д. 93» не являются субъектами инвестиционной деятельности в понимании Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», применяемого в части норм, не противоречащих Федеральному закону от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ.

Более того, согласно прямому указанию статьи 2 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ, данный Федеральный закон не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, исходя из субъектного состава спорного договора паенакопления и его содержания, к нему не могут быть применены положения глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество»), а также иных норм ГК РФ.

Таким образом, заключенный между ЖСК «Красноармейская, д. 93» и ООО «Гавань» договор паенакопления не соответствует требованиям закона и не мог быть квалифицирован судом как сделка, на основании которой у ООО «Гавань» возникло право требования передачи ему в собственность объектов недвижимости, поименованных в данном договоре. Соответственно договор купли-продажи от 30 июня 2021 г., заключенный между ЖСК «Красноармейская, д. 93» и Долговым Н.М., не может рассматриваться как нарушающий права или охраняемые законом интересы ООО «Гавань», в связи с чем у ООО «Гавань» отсутствует право его оспаривать.

При указанных обстоятельствах у суда отсутствовали основания для признания данного договора купли-продажи недействительным и применения последствий недействительности сделки, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Гавань».

На основании изложенного, руководствуясь статьёй 328 ГПК РФ, судебная коллегия

 

О П Р Е Д Е Л И Л А:

 

решение Ленинского районного суда города Ульяновска от 17 марта 2022 года отменить. Принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Гавань» к Долгову Никите Михайловичу, жилищно-строительному кооперативу «Красноармейская, д. 93» о признании недействительным  договора купли-продажи квартиры, заключенного 30 июня 2021 года между жилищно-строительным кооперативом «Красноармейская, д. 93» и Долговым Никитой Михайловичем, применении последствий недействительности сделки отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Апелляционное определение может быть обжаловано в течение  трех месяцев в кассационном порядке в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (г. Самара) по правилам, установленным главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, через суд первой инстанции.

 

Председательствующий

 

Судьи:       

 

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 июля 2022 г.