УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Дело № ***                                                     Судья: Авдонина В.М.

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

 

08 апреля 2008 года                                                                        г. Ульяновск

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Маслюкова П.А.,

судей Колобковой О.Б., Хреновой Г.И.   

рассмотрела дело по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «И*** на решение Заволжского районного суда от 29 февраля 2008 года, по которому постановлено:

Исковые требования И*** М*** М*** к Обществу с ограниченной ответственностью «И*** о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендных платежей, пеней, обязании освободить нежилое помещение удовлетворить частично.

Договор аренды нежилого помещения - торгового павильона, расположенного по адресу: город У***, проспект А***, дом ***, заключенный между Б*** А*** Н*** и Обществом с ограниченной ответственностью «И*** 20 октября 2006 года расторгнуть. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «И***» освободить арендуемое нежилое помещение - торговый павильон, расположенный по адресу: город У***, проспект А***, дом ***.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «И*** в пользу И*** М*** М*** задолженность по арендной плате за период с ноября 2006 года по январь 2008 года в размере 123 548 руб.38 коп., пени за просрочку платежа в размере 4 000 руб., возврат госпошлины в размере 2 875руб.49 коп.

В остальной части исковых требований И*** М*** М*** отказать.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «И*** к И*** М*** М***, П*** А*** М***, Б*** М*** К*** о возмещении расходов в связи с улучшением арендуемого нежилого помещения-павильона, расположенного по адресу: город У***, проспект А***, дом *** в сумме 693 217рублей отказать.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

 

установила:

И*** М.М. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «И*** о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании арендной платы, обязании освободить нежилое помещение.

В обоснование иска указала, что 20.10.2006 года между индивидуальным предпринимателем Б*** А.Н. и Обществом с ограниченной ответственностью «И*** был заключен договор аренды нежилого помещения для ведения торговой деятельности общей площадью 60,8 кв.м, расположенного по адресу: г. У***, проспект А***, ***. Стороны установили, что договор вступает в силу с момента его подписания с 20.10.2006 года по 20.10.2009 года, то есть срок договора установлен три года. Арендодатель Б*** А.Н. умерла 15.11.2006 года и согласно решению мирового судьи Заволжского района г. Ульяновска от 22 июня 2007 года право собственности в порядке наследования на данное нежилое помещение признано за ней, истицей И*** М.М. К ней в порядке наследования перешли также все права и обязанности наследодателя, в том числе и по спорному договору. С момента смерти Б*** А.Н. ответчик перестал осуществлять арендную плату по названому договору аренды, в связи с чем  образовалась задолженность в размере 110 000 руб. Полагает, что по делу имеются основания для расторжения договора аренды, поскольку ответчик длительное время не вносит арендную плату.

Поскольку ответчик не желает добровольно выехать из спорного нежилого помещения, истица также просила обязать ответчика освободить нежилое помещение.

Общество с ограниченной ответственностью «И*** не соглашаясь с указанными требованиями, предъявило встречный иск к И*** М.М. о взыскании расходов в связи с улучшением арендуемого нежилого помещения в сумме 693 217 руб., мотивируя свои требования тем, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения, торгового павильона, общество обязано выплачивать арендодателю арендную плату ежемесячно по 10 000 руб. Перед И*** М.М. задолженности по арендной плате общество не имеет, поскольку договор аренды нежилого помещения заключался с Б*** А.Н., а не с истицей. Кроме того, названное соглашение с Б*** А.Н. предусматривало, что стоимость неотделимых улучшений арендуемых помещений, произведенных арендатором за счет собственных средств, будет зачтена в счет платежей по арендной плате, что обществом фактически и было произведено.  

Разрешив по существу заявленные сторонами требования, Заволжский районный суд постановил приведенное выше решение.

В кассационной жалобе представитель ООО «И*** просит отменить постановленное по делу решение в связи с неверным определением фактических обстоятельств дела. В обоснование жалобы кассатором приведены доводы встречного иска. Кроме того, автор кассационной жалобы указал, что суд неправильно определил судьбу понесенных Обществом расходов, связанных с улучшением нежилого помещения в сумме 693 217 руб. За период аренды обществом сделаны значительные финансовые вложения, с согласия прежнего собственника был реконструирован павильон, возведена к нему пристройка. Указанный строительный объект возведен самовольно, следовательно, земельный участок не был закреплен за Б*** А.Н., тем более за И*** М.М., данный факт не позволял признать за истицей право собственности на этот объект. Все неотделимые улучшения были сделаны с разрешения Б*** А.Н. Понесенные расходы подтверждаются товарными чеками, накладными, счет-фактурами, по которым приобретался строительный материал для ремонта спорного помещения. Павильон в настоящее время находится в хорошем состоянии, и согласно техническому паспорту его оценка значительно выше стоимости помещения в период заключения договора аренды. Общество произвело неотделимые улучшения нежилого помещения, тем самым понесло материальные затраты, которые подлежали возмещению с правообладателей.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав обьяснения  кассатора Ч*** И.И., подержавшего доводы жалобы, а также представителя истицы Ч*** В.В., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно ст. ст. 12, 55, 56, ГПК РФ суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, всесторонне и полно исследовал представленные доказательства, проверил доводы сторон.

В соответствии с собранными по делу доказательствами, анализ и оценка которым даны в решении, суд пришел к объективному выводу об  обоснованности иска И*** М.М.

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от 26 ноября 2003 года, заключенному с Обществом с ограниченной ответственностью «А***», индивидуальному предпринимателю Белодворцевой А.Н. перешел в собственность павильон «У***», расположенный по адресу: г. У***, проспект А***,***.

Согласно договору аренды нежилого помещения от 20 октября 2006 года, заключенному между Б*** А.Н. и Обществом с ограниченной ответственностью «И*** арендодатель предоставил указанному Обществу в аренду указанное выше нежилое помещение (торговый павильон) для ведения самостоятельной торговой деятельности.

По условиям данного договора арендатор не может без письменного соглашения арендодателя производить перепланировку или переоборудование арендуемого помещения. Произведенные неотделимые улучшения не подлежат в дальнейшем оплате арендодателем. В случае повреждения арендуемого помещения, его имущества в результате своих действий или бездействий арендатор обязан устранить эти повреждения своими силами и за счет собственных средств. Арендатор оплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату в размере 10 000 рублей в месяц.

С момента заключения договора указанный объект передан во владение арендатору ООО «И***». На момент заключения договора аренды павильон находился в хорошем состоянии, помещение оборудовано системой отопления и электроснабжения. Также арендатору передано имущество, находящееся в здании, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Также материалами дела установлено, что Б*** А.Н. умерла 16 ноября 2006 года, о чем составлена запись акта о смерти № ***.

После смерти Б*** А.Н. право на ее имущество перешло наследнику И*** М.М. (истец по делу).

Решением мирового судьи судебного участка № 9 Заволжского района г. Ульяновска от 22 июня 2007 года, вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение по рассматриваемым правоотношениям, за истицей И*** М.М. признано право собственности в порядке наследования на указанный выше торговый павильон.

Довод кассационной жалобы о неверности вывода районного суда относительно принадлежности спорного павильона истице судебная коллегия находит несостоятельным, противоречащим приведенному выше решению мирового судьи.

Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Положения названой нормы права судом первой инстанции применены правильно.

Также по делу установлено, что после смерти арендодателя Б*** А.Н. условия договора аренды нежилого помещения ответчиком неоднократно нарушались, арендная плата в пользу правопреемников арендатора, в пользу нового собственника (истицы по делу) не производилась, что лишило ее права получать доходы от сданного в аренду имущества.

Данное обстоятельство было обоснованно признано районным судом как нарушение условий договора, что в итоге и послужило основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Доводы представителя ООО «И*** о том, что после смерти арендодателя арендная плата перечислялась И*** М.М в полном объеме, не нашли подтверждения в ходе разбирательства дела.

Указанные выводы районного суда полностью соотносятся с положениями  статьи 619 ГК РФ, а также пунктом 5.2 Договора аренды нежилого помещения и внесенных сторонами изменений в договор аренды, согласно которым арендная плата за пользование помещением вносится арендатором ежемесячно не позднее десятого числа. При нарушении оплаты арендной платы договор расторгается без предупреждения в одностороннем порядке.

Также является правильным и вывод районного суда в части необоснованности встречного иска Общества с ограниченной ответственностью «И*** В обоснование встречного иска ответчиком не были представлены доказательства в подтверждение своих доводов о произведенных Обществом за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшений арендованного имущества.

Так, согласно ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после расторжения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Названный договор аренды нежилого помещения от 20.10.2006 года (пункт 4.1) предусматривает, что арендатор (ООО «И*** не может без предварительного письменного разрешения арендодателя производить перепланировку или переоборудование арендуемого помещения. Произведенные неотделимые улучшения не подлежат в дальнейшем оплате арендодателем.

Доводы кассатора ООО «И*** о том, что все неотделимые улучшения арендованного имущества произведены с согласия арендодателя Б*** А.Н.,  не нашли подтверждения в ходе разбирательства дела как в районном суде, так и в судебной коллегии.

Предоставленные представителем ООО «И*** товарные чеки на приобретение строительного, сантехнического материала оценены судом первой инстанции правильно. Данные платежные документы не свидетельствуют о понесенных ООО «И*** расходах, связанных именно с улучшением арендованного нежилого помещения.

Другие доводы, приведенные в жалобе, также выводов суда не опровергают, поэтому они не могут повлечь отмену решения суда.

Материальный и процессуальный закон применен судом правильно.

Таким образом, судебная коллегия признает состоявшееся по делу решение законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. 360, 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

 

определила:

Решение Заволжского районного суда от 29 февраля 2008 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «И*** - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи