УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Першина С.В.
Дело № 33-633-2011
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
22 февраля 2011 г.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Жаднова Ю.М.,
судей Аладина П.К.,
Лисовой Л.С.,
при секретаре Якуте
М.Н.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Карповой А*** С*** на решение
Ленинского районного суда города Ульяновска от 02 декабря 2010 года, по
которому постановлено:
Исковые требования
Демина В*** Ю*** удовлетворить.
Признать договор
купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. У***, ул. К***, д. ***, кв.
***, от 17 декабря 2009 года между Заикиной Н*** Ю*** и Карповой А*** С***
недействительным.
Прекратить право
собственности Карповой А*** С*** на квартиру, расположенную по адресу: г. У***,
ул. К***, д. ***, кв. ***.
Признать за Деминым
В*** Ю*** право собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. У***,
ул. К***, д. ***, кв. ***.
Заслушав доклад
судьи Аладина П.К., объяснения Карповой А.С., Карпова С.В., поддержавших доводы
кассационной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Демин В.Ю. обратился
в суд с иском к Заикину А.Е., Заикиной Н.Ю., Карповой А.С. о признании договора
купли-продажи недействительным, признании права собственности на квартиру.
В обоснование своих требований
истец указал, что 04 апреля 2009 года
между ним и Карповым С.В., действующим от имени Заикина А.Е. и Заикиной Н.Ю. - законных представителей несовершеннолетнего З***
Г.А., был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения,
расположенного по адресу: г. У***, ул. К***, д. ***, кв. ***. Основной договор купли-продажи
должен был быть заключен в срок до 27 мая 2010 года. При подписании договора он
(истец) полностью выплатил стоимость квартиры в сумме 730 000 рублей. Однако в
дальнейшем ему стало известно, что квартира 17 декабря 2009 года была продана
Заикиной Н.Ю. дочери Карпова С.В. - Карповой А.С. 12 января 2010 года право собственности Карповой С.В. на спорную
квартиру было зарегистрировано в УФРС по Ульяновской области. Поскольку
Заикин А.Е., Заикина Н.Ю. не исполнили обязанность заключить с ним основной
договор купли-продажи, передали квартиру третьему лицу, договор купли-продажи,
заключенный 17 декабря 2009 года между ними и Карповой А.С. является недействительным.
В связи с этим право собственности Карповой А.С. на квартиру подлежит
прекращению, а за ним должно быть признано право собственности на неё по
условиям предварительного договора.
Рассмотрев данное
заявление, суд постановил решение, приведенное выше.
В кассационной жалобе Карпова А.С., не соглашаясь с решением
суда, просит его отменить.
Свою жалобу
мотивировала тем, что решением суда от 01 июня 2010 года по ее иску к Т***
Д.А., Т*** Е.В., Демину В.Ю. о признании недействительным договора
купли-продажи спорной квартиры она (Карпова А.С.) признана её собственником на
основании договора купли-продажи от 17 декабря 2009 года. Не учел суд, что ее
отец Карпов С.В. не подписывал расписку о получении от Демина В.Ю. денежных
средств по предварительному договору купли-продажи. Наличие в расписке печати
«ИП Карпов С.В. «Агентство недвижимости С.В.» свидетельствует о ее ничтожности.
В отзыве на
кассационную жалобу Карпов С.В. просит её удовлетворить, поскольку он, как
представитель Заикиных, с Деминым В.Ю. не заключал предварительного договора
купли-продажи спорной квартиры.
В возражениях
относительно кассационной жалобы представитель Демина В.Ю. - Съедугина А.В.
просит решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу Карповой А.С.
- без удовлетворения.
Рассмотрев доводы
жалобы, отзыва и возражений на неё, изучив материалы дела, проверив
соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность
применения судом норм материального и процессуального права при вынесении
решения, кассационная инстанция находит его подлежащим отмене в части
удовлетворения требования Демина В.Ю. о признании за ним права собственности на
спорное жилое помещение.
Из материалов дела
усматривается, что 27 мая 2006 года Заикин А.Е., Заикина Н.Ю., действующие в
интересах несовершеннолетнего З*** Г.А., выдали Карпову С.В. доверенность, по
которой ему предоставили право продать за цену и на условиях по своему
усмотрению жилое помещение, принадлежащее
сыну, расположенное по адресу: г. У***, ул. К***, д. ***, кв. ***.
Из представленного
истцом предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 04 апреля
2009 года усматривается, что Карпов С.В. (продавец) и Демин В.Ю. (покупатель)
обязались в срок до 27 мая 2010 года заключить основной договор купли-продажи
двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. У***, ул. К***, д. ***, кв. ***. В пункте
2 предварительного договора указано, что квартира принадлежит Карпову С.В. на
основании доверенности от 27 мая 2006 года № 1844. Согласно п.п. 3 и 4 договора,
покупатель выплатил продавцу задаток в размере 730 000 рублей, что является
полной стоимостью квартиры.
Из письменной
расписки от 07 сентября 2007 года усматривается, что Карпов С.В., действующий
по доверенности от 27 мая 2006 года № 1844, получил от Демина В.Ю. 730 000
рублей за квартиру, расположенную по адресу: г. У***, ул. К***, д. ***, кв. ***.
Оценив указанные
выше документы, суд первой инстанции пришел к выводу, что условия, содержащиеся
в предварительном договоре при наличии полного расчета за квартиру между
сторонами в момент его подписания, позволяют считать его основным договором, а
не предварительным.
Однако с указанными
выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они противоречат
требованиям норм материального права.
В силу пункта 2
статьи 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое
имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора
купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По предварительному
договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества,
выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях,
предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 ГК Российской
Федерации).
Значение
предварительного договора заключается в добровольном установлении между
контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с этим они
скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
В соответствии с
пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 ГК Российской Федерации, если
сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами
заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона
вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом,
согласно статье 429 ГК Российской Федерации, лица, заключившие предварительный
договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и
право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Возникновение
непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на
вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой
природе предварительного договора.
При разрешении настоящего
спора суд не учел установленные законом особенности предварительного договора и
дал неправильную оценку ситуации с учетом положений пункта 6 статьи 429 ГК
Российской Федерации.
Обязательства,
предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания
срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет
заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить
этот договор.
В установленный
пунктом 1 предварительного договора срок (до 27 мая 2010 года) оферта истцом не
направлялась, доказательств тому не представлено.
Основной договор его
сторонами не был заключен, а предварительная договоренность утратила силу с 28
мая 2010 года, поэтому в силу пункта 6 статьи 429 ГК Российской Федерации обязательства,
возникшие из предварительного договора, прекратились.
При этом следует
учесть, что Деминым В.Ю. не предпринимались попытки заключить основной договор
купли-продажи квартиры, поскольку, как следует из материалов гражданского дела
№ 2-***\10, ему было известно, что предмет предварительного договора (спорная
квартира) была отчуждена Заикиной Н.Ю. Карповой А.С. 17 декабря 2009 года. Об
этом же свидетельствуют и его действия, направленные в феврале 2010 года на
отчуждение спорной квартиры от имени Карповой А.С. Т*** Д.А., Т*** Е.В.,
которые (действия) решением суда от 01 июня 2010 года были признаны
незаконными.
На основании
изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при рассмотрении настоящего
спора суд первой инстанции, правильно установив фактические обстоятельства
дела, неправильно применил статьи 429 и 445 (пункт 4) ГК Российской Федерации,
что является основанием для отмены судебного акта и принятия нового решения об
отказе Демину В.Ю. в указанной части иска.
В остальной части
решение суда по доводам кассационной жалобы не подлежит отмене.
В соответствии со статьей 167 ГК Российской Федерации недействительная
сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с
ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно пункту 2 статьи 170 ГК Российской Федерации притворная сделка,
то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К
сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки,
применяются относящиеся к ней правила.
Иными словами, по основанию притворности недействительной может быть
признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых
последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
Из материалов дела
усматривается, что 17 декабря 2009 года между Заикиной Н.Ю., действующей от
имени несовершеннолетнего З*** Г.А., и Карповой А.С. был заключен договор
купли-продажи спорной квартиры.
Согласно п. 3
договора покупатель передал продавцу до подписания договора 770 000
рублей.
Вместе с тем Заикиным А.Е., Заикиной Н.Ю., Карповым С.В. и Карповой
А.С. не оспаривалось в процессе рассмотрения дела, что договор купли-продажи
спорного жилого помещения от 17 декабря 2009 года был совершен с целью прикрыть
другую сделку - передачу Карповым С.В. Заикиным в 2006 году 660 000 рублей
в обмен на доверенность, по которой Карпов С.В. имел право продать, за цену и на условиях по своему
усмотрению жилое помещение, расположенное
по адресу: г. У***, ул. К***, д. ***, кв. ***.
В связи с этим и с учетом обстоятельств, установленных при рассмотрении
дела, договор купли-продажи от 17 декабря 2009 года является притворной
сделкой.
Статья 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой
дается общее понятие сделки, признает в качестве таковой действия граждан и
юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение
гражданских прав и обязанностей.
Иными словами,
сделки совершаются не только для возникновения прав и обязанностей, но и для их
изменения и прекращения.
Поскольку было установлено, что сделка купли-продажи недвижимого
имущества между Карповым С.В. и Заикиными, на которую была направлена воля всех
её участников, не была совершена, оснований применять к сделке от 17 декабря
2009 года относящиеся к ней правила не имеется.
При этом
кассационная инстанция считает необходимым указать, что совершение
неправомерных юридических действий, в частности, нарушение требований закона
при заключении сделок, возникновения права не влечет.
В связи с этим
доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку они основаны на
неверном толковании норм материального права и противоречат установленным по
делу юридически значимым обстоятельствам.
Руководствуясь статьёй
361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Ленинского районного суда города Ульяновска от
02 декабря 2010 года в части признания за Деминым В*** Ю*** права собственности
на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. К***, д. ***,
кв. ***, отменить и постановить в указанной части новое решение об отказе
Демину В.Ю. в удовлетворении данного требования.
В остальной части
решение суда оставить без изменения, а кассационную жалобу Карповой А*** С*** -
без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
