УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

 

Судья Горбунова И.Г.                                                          Дело № 33-773/2011 г.                                                                          

 

К А С С А Ц И О Н Н О Е   О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

г.Ульяновск                                                                                      15 марта 2011 г.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Королевой А.В.,

судей Булгакова Г.М. и Трофимовой Г.Г.,

при секретаре Рабчук Л.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационным жалобам Николаевой С.Ю., Бакировой Н.А. на решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 27 января 2011 года, по которому, постановлено:

 

В удовлетворении исковых требований Бакировой Н*** А*** к Малаховой Г*** А***, Болезновой А*** А***, Малахову Ю*** А*** о признании права собственности на квартиру и о снятии с регистрационного учета отказать.

Исковые требования Николаевой С*** Ю*** к Малаховой Г*** А*** о прекращении права пользования жилым помещением удовлетворить.

Прекратить за Малаховой Г*** А*** право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ***.

Решение суда является основанием для снятия Малаховой Г*** А***, 21.02.1968 года рождения, с регистрационного учета по адресу: ***.

В удовлетворении исковых требований Николаевой С*** Ю*** к Бакировой Н*** А***, Бакировой М*** И***, Андреевой Е*** И*** о выселении и прекращении права пользования жилым помещением отказать.

Сохранить за Бакировой Н*** А***, Бакировой М***  И***, Андреевой Е*** И*** право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: *** на срок до 09 марта 2014 года.

В удовлетворении исковых требований Бакировой Н*** А***, Бакировой М*** И***, Андреевой Е*** И*** к Николаевой С*** Ю***, Малаховой Г*** А***, Болезновой А*** А***, Малахову Ю*** А*** о применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.

 

Заслушав доклад судьи Булгакова Г.М. объяснения Бакировой Н.А., поддержавшей доводы кассационной жалобы, заключение прокурора Николаевой Н.А., считавшей решение подлежащим оставлению без изменения,  судебная коллегия

 

УСТАНОВИЛА:

 

Бакирова Н.А. 29.11.2010 обратилась в суд с иском к Малаховой Г.А. о признании  права собственности на квартиру и о снятии с регистрационного учета.

Требования мотивированы тем, что в 2001 году ею с Малаховой Г.А. была достигнута договорённость о купле-продаже 2-комнатной квартиры по адресу: ***. По распискам от 29.06.2001, 07.07.2001, 21.08.2001 она передала  ответчице 60 000 руб. в качестве оплаты стоимости квартиры. После этого Малахова Г.А. уехала в г.У***, где проживает по настоящее время. Она (Бакирова Н.А.) с двумя детьми стала проживать в данной квартире, оплачивая с сентября 2001 года коммунальные услуги. Ответчица отказывается оформлять договор купли-продажи, ссылаясь на отсутствие денег.

Просила признать за ней право собственности на спорную квартиру со снятием Малаховой Г.А. с регистрационного учета.

Определением Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 03.12.2010 года в качестве соответчиков по делу были привлечены Малахова (Болезнова) А.А., Малахов Ю.А.

Николаева С.Ю. 11.01.2011 обратилась в суд с иском к Малаховой Г.А., Бакировой Н.А., Бакировой М.И., Андреевой Е.И. о выселении и прекращении права пользования жилым помещением.

В обоснование заявленных требований указала, что она заключила с Малаховой Г.А., Болезновой А.А., Малаховым Ю.А. договор купли-продажи двухкомнатной квартиры по адресу: ***. Малахова Г.А. указывала, что в данной квартире зарегистрированы кроме нее еще Бакирова Н.А., Бакирова М.И., Андреева Е.И.

Малахова Г.А. приняла от Бакировой Н.А. 60 000 руб. за предоставление своего жилого помещения на определенный срок. В марте 2004 года Бакирова Н.А. зарегистрировалась вместе с детьми на данной жилой площади, между ними была договоренность, что она будет проживать в квартире до 2009 года. Бакирова Н.А. обязалась сняться с регистрационного учета по первому требованию Малаховой Г.А. После покупки квартиры и оформления права собственности истица предлагала всем проживающим в квартире сняться с регистрационного учета до 01.01.2011. Однако ее предложение оставлено без внимания.

Просила выселить Малахову Г.А., Бакирову Н.А., Бакирову М.И., Андрееву Е.И. и прекратить за ними право пользования жилым помещением.

Бакирова Н.А., Бакирова М.И., Андреева Е.И. обратились в суд с иском к Николаевой С.Ю., Малаховой Г.А., Болезновой А.А., Малахову Ю.А. о применении последствий недействительности ничтожной сделки, указывая, что договор купли-продажи квартиры, заключенный между Николаевой С.Ю. и Малаховой Г.А., является ничтожным, поскольку совершен с нарушением требований закона. В договоре продавцом Малаховой Г.А. указаны не соответствующие действительности сведения о том, что Бакирова Н.А., Бакирова М.И., Андреева Е.И. обязуются сняться с регистрационного  учета, что отчужденная квартира не обещана быть проданной, в споре не состоит. Указанные в договоре сведения являются юридически значимыми, так как нарушают их права как жильцов, занимающих жилье с разрешения Малаховой Г.А.

Просили применить последствия ничтожной сделки – признать государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры по адресу: *** от 20.11.2010 недействительной.

Определением Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 11.01.2011 иск Бакировой Н.А. к Малаховой Г.А. о признании права собственности на квартиру и о снятии с регистрационного учёта и иск Николаевой С.Ю. к Малаховой Г.А., Бакировой Н.А., Бакировой М.И., Андреевой Е.И. о выселении и прекращении права пользования жилым помещением объединены в одно производство.

Разрешив по существу заявленные по делу требования, Сенгилеевский районный суд постановил решение, приведённое выше.

В кассационной жалобе Николаева С.Ю. просит решение суда в части отказа в удовлетворении её требований к Бакировой Н.А., Бакировой М.И., Андреевой Е.И. о выселении и прекращении права пользования спорным жилым помещением отменить. Суд признал, что ответчики проживали в квартире на условиях найма жилого помещения. Вместе с тем, по мнению автора жалобы, действие договора найма жилого помещения заканчивается в сентябре 2011 года. Считает, что суд неверно определил начало действия договора найма, исходя из даты регистрации Бакировой Н.А., Бакировой М.Н. и Андреевой Е.И. в спорной квартире – 09.03.2004. Поскольку оспариваемая квартира, по мнению автора жалобы, принадлежит ей на праве собственности, она вправе требовать выселения Бакировой Н.А., Бакировой М.И., Андреевой Е.И. из жилого помещения. Также указывает, что в настоящее время имеется задолженность по оплате за жилье.     

В кассационной жалобе Бакирова Н.А. также просит решение суда отменить, указывая, что  доказательств того, что спорная квартира была сдана в наем, не имеется. Договор найма жилого помещения ею с Малаховой Г.А. как в письменной, так и в устной форме не заключался. Генеральная доверенность об отчуждении квартиры, выданная Малаховой Г.А. её мужу – Б*** И.Е. в 2002 году, подтверждает факт, что она купила квартиру, а не сняла её в наем.

Стороны были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, однако в суд кассационной  инстанции явилась лишь Бакирова Н.А. Поскольку стороны не известили суд о причинах своей неявки, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся  сторон.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что квартира, расположенная по адресу: ***, ранее принадлежала Малаховой Г.А., Малахову Ю.А., Малаховой А.А. на праве общей долевой собственности.  На указанную жилую площадь Малаховой Г.А., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей, в 2001 году вселены Бакирова Н.А., Бакирова М.И., Андреева Е.И., а с 09.03.2004 указанные лица по данному адресу были зарегистрированы.

На основании расписок от  29 июня, 07 июля и 21 августа 2001 года  Малахова Г.А.  получила от Бакировой Н.А.  в виде оплаты (предоплаты) за квартиру 60 000 руб.

23.09.2002 Малахова Г.А., действующая от себя и от имени Малахова Ю.А., Малаховой А.А. на имя  Б*** И.Е. (муж истицы) выдала нотариально удостоверенную доверенность сроком на три года с предоставлением последнему права  отчуждения в любой форме  за цену и на условиях по его усмотрению квартиры, находящейся по адресу: ***.

Однако Б*** И.Е. не реализовал предоставленное ему право на основании указанной выше доверенности. Срок доверенности истек.

На основании договора купли-продажи от 20.11.2010 Малахова Г.А., действующая от себя и от имени Болезновой А.А., Малахова Ю.А.,  продала спорную квартиру Николаевой С.Ю. за 300 000 руб. Право собственности на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке за Николаевой С.Ю.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и  по существу не оспариваются сторонами.

Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Таким образом, Бакирова Н.А. с ее семьей правомерно была вселена на спорную жилую площадь, поэтому указанные лица на законных основаниях приобрели право на проживание  в квартире.

В силу ст. 246 ГК РФ   распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом.

Малахова Г.А., действуя в своих интересах и в интересах других сособственников, вправе была заключить сделку об отчуждении указанного имущества.

Поэтому суд первой инстанции обоснованно признал, что Николаева  С.Ю. приобрела право собственности на спорный объект недвижимости   на законных основаниях, и правомерно прекратил право на пользование этим имуществом  Малаховой Г.А.

В кассационной жалобе Бакирова Н.А. указывает на то, что у нее возникло право собственности  на спорную квартиру, поскольку она передала Малаховой Г.А. 60 000 руб. за квартиру.

Указанные доводы не могут быть признаны  убедительными, поскольку не основаны на законе.

В силу ст.550 ГК РФ  договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Переход права собственности на недвижимость, как предусмотрено ст. 551 ГК РФ,  по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Однако Бакирова  Н.А. не представила суду доказательств  того, что ею был заключен договор купли-продажи с сособственниками  квартиры, расположенной  по адресу: ***.

Получение Б***  И. Е. (супругом истицы) доверенности с правом отчуждения указанной квартиры не свидетельствует о совершении гражданско-правовой сделки,  порождающей у истицы право собственности на указанную квартиру.

Передачу Бакировой Н.А. 60 000 руб. Малаховой Г.А.  по распискам суд обоснованно не признал договором купли-продажи квартиры, поскольку в указанных расписках не содержится условий, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру от Малаховой Г.А. и других сособственников  к Бакировой Н.А.

Согласно ст. 554 ГК РФ  в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Что касается доводов жалобы  Николаевой С.Ю. о том, что суд неверно определил начало течения срока возникших у Бакировой Н.А.  договорных отношений по найму жилья и необоснованно сохранил за нею и членами ее семьи право пользования спорным жилым помещением до 09.03.2014 года, то они не  могут поставить под сомнение правильность выводов суда первой инстанции.

В силу ст. 558 ГК существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из материалов дела следует, что Николаева С.Ю., совершая сделку купли-продажи квартиры, знала  о том, что Бакирова Н.А. и члены ее семьи  проживают в спорном жилом помещении.

Данное обстоятельство  подтверждается материалами дела и, в первую очередь, показаниями Николаевой С.Ю. и Малаховой Г.А.

Согласно ст. 683 ГК РФ  договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ст. 684 ГК РФ).

Поскольку срок договора найма у  Бакировой Н.А. истек 09.03.2009, но наймодатель не представил суду доказательств  о том, что наниматель и члены ее семьи предупреждены  о том, что с нею договор на новый срок не может быть заключен, то в силу приведенной выше нормы закона следует, что договор найма  продолжился на тот же срок.

Таким образом, суд первой инстанции  правомерно  сохранил право Бакировой Н.А. и членов ее семьи на новый пятилетний срок, начиная с 09.03.2009.

Судебная коллегия полагает, что суд рассмотрел спор, исходя из представленных сторонами доказательств, которым дал надлежащую оценку, и требований материального и процессуального права, поэтому находит решение суда законным и обоснованным.

Руководствуясь статьёй 361 ГПК РФ, судебная коллегия

 

ОПРЕДЕЛИЛА:

 

Решение Сенгилеевского районного суда Ульяновской области от 27 января 2011 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Николаевой С*** Ю***, Бакировой Н*** А*** - без удовлетворения.

 

Председательствующий

 

Судьи