УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ
СУД
Судья Сергеева
О.Н. Дело № 33-3274/2011
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Ульяновск
20 сентября 2011 г.
Судебная коллегия по
гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего
Шлотгауэр Л.Л.,
судей Костенко А.П.
и Маслюкова П.А.,
при секретаре
Ганеевой И.Р.
рассмотрела в
открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Фоминой Т*** А*** на
решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 04 августа 2011 года (с
учетом определения того же суда от 15 августа 2011 года об исправлении
арифметической ошибки), по которому постановлено:
Иск Комитета по управлению имуществом города Димитровграда Ульяновской
области удовлетворить частично.
Взыскать с Фоминой Т***
А*** в пользу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда Ульяновской области задолженность по арендной
плате с 06.06.2008 г. по 31.03.2011 г. в размере 2 689 654 руб. 78
коп. и неустойку в сумме 300 000 руб., всего 2 989 654 руб. 78 коп.
Заслушав доклад
судьи Костенко А.П., объяснения Фоминой Т.А., поддержавшей доводы кассационной
жалобы, представителя Комитета по
управлению имуществом города Димитровграда Ульяновской области Тимофеевой Е.А.
, возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Комитет по управлению имуществом города Димитровграда Ульяновской
области обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к
Фоминой Т.А. о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.
В обоснование своих требований истец указал, что в соответствии с
договором купли-продажи от 14.02.2006 г. Фомина Т.А. является собственником
здания нижнего склада лесокомбината с принадлежностями общей площадью 2740,35
кв. м., расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Г***,
д. *** «***», *** «***», о чем в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним 26.02.2006 г. сделана запись о регистрации.
С прежним собственником этого объекта недвижимости был заключен договор
аренды земельного участка № *** от 20.07.2005 г., на котором расположено
принадлежащее ответчице имущество.
По условиям данного договора (п. 4.4.3) арендатор обязан вносить
арендную плату в размере и на условиях, предусмотренных договором. В
соответствии с п. 3.4 договора арендатор обязан ежемесячно вносить арендную
плату с 1 по 10 число месяца, следующего за отчётным.
В случае ненадлежащего исполнения своих обязательств по внесению
арендной платы арендатор уплачивает неустойку в размере 1/300 ставки
рефинансирования Банка России от невнесенной арендной платы за каждый день
просрочки платежа (п. 5.4 договора).
В соответствии с договором аренды № *** от 20.07.2005 г. Фомина Т.А.
использует земельный участок площадью 49324 кв. м с кадастровым номером *** для
нижнего склада лесокомбината.
В результате ненадлежащего исполнения ответчицей своих обязательств по
договору аренды образовалась задолженность за период с 26.02.2006 г. по 31.03.2011 г. по внесению ею арендной
платы, которая составляет 4 628 089 руб. 49 коп.
За период с 11.03.2006 г. по 12.04.2011 г. ответчице были
начислены пени, которые составляют 1
292 246 руб. 80 коп.
С учетом уточненных требований истец просил
взыскать с ответчицы задолженность
по арендной плате за период с 26.02.2006 г. по 31.03.2011 г. в размере
4 409 546 руб. 43 коп. и неустойку за период с 11.03.2006 г. по
12.04.2011 г. в сумме 1 197 680 руб. 92 коп., всего
5 607 227 руб. 35 коп.
Рассмотрев заявленные требования
по существу, суд постановил приведенное выше решение.
В кассационной жалобе Фомина Т.А.
ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного, необоснованного и просит
направить материалы дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В доводах своей жалобы указывает
на то, что она не является стороной по договору аренды, заключенному
20.07.2005г. между истцом и ООО ПКФ «Леспромхоз», в связи с этим не имеет
обязательств по оплате арендной платы. Более того, по мнению автора жалобы,
данный договор прекратил свое действие с момента государственной регистрации
перехода права собственности на объекты недвижимости на нее (ответчицу).
Указывает, что недвижимое
имущество было сдано ею в аренду, а именно: в период с 22.02.2006 г. по
30.12.2008 г. – ООО «ПК», в период с 01.01.2009 г. по 31.03.2011 г. – ООО
«Терра Нова», указанные арендаторы оплачивают арендную плату органам местного
самоуправления.
Полагает, что поскольку
фактически данный земельный участок использовался и используется вышеуказанными
арендаторами – ООО «ПК» и ООО «Терра Нова», следовательно, они должны нести
обязанность по оплате арендованного земельного участка. К тому же, площадь
земельного участка исчислена истцом неверно, поскольку основную его часть
занимает прилегающая территория, свободная от каких-либо объектов.
Также указывает, что она
фактически не имеет возможности использовать спорный земельный участок,
поскольку проживает в г. Ульяновске и занимается воспитанием двоих малолетних
детей.
Не соглашается автор жалобы с
взысканием с нее (Фоминой Т.А.) неустойки, не предусмотренной договором аренды.
Проверив материалы
дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит
оснований к отмене решения суда.
В соответствии со
ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения
суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Из материалов дела
следует, что 14.02.2006. между ООО ПКФ «Леспромхоз» (продавец) и Фоминой Т.А.
(покупатель) заключен договор купли-продажи, в силу которого Фомина Т.А.
приобрела в собственность здание нижнего склада лесокомбината с
принадлежностями, общей площадью 2740, 35 кв. м, расположенного на земельном
участке общей площадью 49 324 кв м, из земель поселений с кадастровым
номером ***, предоставленном продавцу на праве аренды по договору от
20.07.2005г.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Комитет по управлению
имуществом г. Ульяновска указал, что Фомина Т.А. как новый собственник
находящегося на земельном участке объекта недвижимости обязана вносить арендную
плату за использование земельного участка.
В соответствии со
статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 552 Гражданского
кодекса Российской при переходе права собственности на здание, строение,
сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно
приобретает право на использование соответствующей части земельного участка,
занятой, зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на
тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Согласно
разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда
Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с
применением земельного законодательства», покупатель здания, строения,
сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве
аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую
недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием,
строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды,
независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между
покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Разрешая спор и
удовлетворяя заявленные требования, районный суд, правомерно руководствуясь
указанными выше нормами закона, исходил из
того, что в связи с приобретением
права собственности на объект недвижимости Фоминой Т.А. также приобретены права
и обязанности арендатора земельного участка на условиях, предусмотренных договором
аренды от 20.07.2005г., и этот договор аренды земельного участка продолжает
регулировать отношения с новым собственником недвижимости.
Таким образом, суд
пришел к верному выводу, что Фомина Т.А. должна оплачивать пользование
земельным участком в размере, предусмотренном договором аренды от 20.07.2005г.
В связи с изложенным
довод кассационной жалобы о том, что Фомина Т.А.не является стороной по
договору аренды от 20.07.2005 г. и не должна нести обязательства по арендной
плате, являются несостоятельными.
Необоснованной является ссылка в
кассационной жалобе и на то, что договор аренды от 20.07.2005 года прекратил свое
действие с переходом права собственности
на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, на Фомину
Т.А.
Как следует из содержания
договора купли-продажи объекта недвижимости (здание нижнего склада
лесокомбината) от 14.02.2006г., ответчице Фоминой Т.А. было известно о том, что
данный объект недвижимости расположен на земельном участке, который был передан
продавцу в аренду по договору от 20.07.2005г. № ***. При этом Фомина Т.А. по
данному договору приняла на себя все обязательства, в том числе и по оплате
арендных платежей.
Исходя из условий договора аренды
земельного участка № *** от 20.07.2005г. договор был заключен на срок до
01.01.2006г., но если арендатор продолжает пользоваться участком после
истечения срока договора при отсутствии возражений сто стороны арендодателя,
которые должны быть выражены в соответствующем письменном уведомлении,
направляемом не менее чем за три месяца до окончания срока, договор считается
возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п..2.2 договора).
То обстоятельство, что Фомина
Т.А. сдает в аренду принадлежащий ей объект недвижимости, расположенный на
данном земельном участке, ООО «ПК» и ООО «Терра Нова», не может явиться
основанием к отмене решения суда, поскольку доказательств, свидетельствующих о
внесении указанными арендаторами объекта недвижимости арендных платежей за
спорный земельный участок, в материалах дела не имеется.
Не может согласиться судебная
коллегия с доводом кассационной жалобы и
о том, что площадь спорного земельного участка
для оплаты арендных платежей
исчислена истцом неверно.
Из акта обследования
земельного участка следует, что спорный
земельный участок используется на основании договора аренды от 20.07.2005г. № ***, при этом он
огорожен по периметру, на въезде на земельный участок установлены
автоматические металлические ворота, на территории находятся хозяйственные
постройки.
Согласно п.1.1 договора
аренды от 20.07.2005г. площадь
земельного участка, переданного в аренду ООО ПКФ «Леспромхоз» в границах,
указанных на плане участка (Приложение № 1) прилагаемом к договору, составляет
49 234 кв. м.
Доказательств, что эти условия
договора не были известны ответчице при заключении договора купли-продажи
объекта недвижимости от 14.02.2006г., не представлено.
Более того, на эти условия
договора аренды земельного участка
имеется ссылка в договоре купли-продажи объекта недвижимости от 14.02.2006г.
Таким образом, размер арендных
платежей исчислен правильно.
Довод жалобы относительно
необоснованного взыскания с Фоминой Т.А. неустойки судебной коллегией во
внимание не принимается.
Как следует из содержания
указанных выше норм закона, в связи с переходом права собственности на объект
недвижимости к новому собственнику
переходят права и обязанности по договору аренды земельного участка,
заключенному между собственником земельного участка и предыдущим собственником
недвижимости, в том же объеме и на тех же условиях.
Поскольку за нарушение сроков внесения
арендной платы по договору от 20.07.2005г. предусмотрено начисление неустойки,
суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере
300 000 рублей, уменьшив ее в соответствии со ст. 333 ГК РФ.
Таким образом,
доводы кассационной жалобы являются несостоятельными и отклоняются судебной
коллегией.
Обстоятельства дела
исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана
правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает.
Нарушений норм
материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо
изменение судебного постановления, не усматривается.
В этой связи решение
суда является правильным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.
Руководствуясь ст.
361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Засвияжского
районного суда г. Ульяновска от 04 августа 2011 года (с учетом определения того
же суда от 15 августа 2011 года об исправлении арифметической ошибки) оставить
без изменения, а кассационную жалобу Фоминой Т*** А*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи :
