Дело № 3а-48/2021
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 февраля 2021 года г. Ульяновск
Ульяновский
областной суд в составе:
судьи Пулькиной
Н.А.,
при секретаре
Дубровиной Л.О.,
рассмотрев в
открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Аббазовой Рейси Аймрановны к Правительству
Ульяновской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии по Ульяновской области, Федеральному государственному
бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы
государственной регистрации, кадастра и картографии» о пересмотре кадастровой
стоимости объектов недвижимости на основании установления в отношении них
рыночной стоимости,
У С Т А Н О В И Л:
Аббазова Р.А.
обратилась в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов
недвижимости:
- земельного участка с кадастровым номером ***,
расположенного по адресу: ***,
-
здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, на основании установления в отношении них
рыночной стоимости.
Требования
мотивированы тем, что указанными объектами недвижимости истец владеет на праве
собственности, является плательщиком земельного налога и налога на имущество,
исчисляемых исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость
объектов недвижимости утверждена в следующих размерах: земельного участка с
кадастровым номером *** - по состоянию на 1 января 2011 г. – 6 671 856
руб. 40 коп., здания с кадастровым номером *** по состоянию на 5 марта 2014 г.
– 8 355 473 руб. 16 коп.
Согласно отчетам
независимого оценщика об определении рыночной стоимости объектов недвижимости
от 9 декабря 2020 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1
января 2011 г. определена в
1 681 000 руб., здания по
состоянию на 5 марта 2014 г. – в 2 031 000 руб.
Несоответствие
кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает
права административного истца, как владельца объектов, поскольку влечет
увеличение налоговых платежей.
В связи с этим
административный истец просил установить кадастровую стоимость объектов
недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с представленными
отчетами.
В судебное заседание
участники процесса не явились, будучи надлежащим образом извещенными о месте и
времени рассмотрения дела.
Суд определил
рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
В письменных
возражениях на иск представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» указал на то, что
земельный участок с кадастровым номером *** поставлен на государственный
кадастровый учет 12 ноября 2003 г.
1 марта 2012 г. в
кадастр недвижимости в соответствии с результатами государственной кадастровой
оценки, утвержденной Постановлением Правительства Ульяновской области от 18
января 2012 г. № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» была внесена
кадастровая стоимость земельного участка в размере 6 671 856 руб. 40 коп.
Дата определения кадастровой стоимости – 1 января 2011 г.
5 марта 2014 г. в
ЕГРН внесены сведения о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером ***,
определенной в размере 8 355 473 руб. 16 коп. на основании
Постановления Правительства Ульяновской области от 12 октября 2012 г. № 1481-П
«Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов
недвижимости, расположенных на территории Ульяновской области» с применением
среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости. Дата определения
кадастровой стоимости – 5 марта 2014 г.
Со ссылкой на п. 7
Постановления Пленума Верховного Суда РФ
№ 28 от 30 июня 2015 г. «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении
судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости»,
указывает на то, что по делам об установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости в размере его рыночной стоимости административными ответчиками по
делу являются государственный орган, утвердивший результаты определения
кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по
государственной кадастровой оценке.
Полагает, что ФГБУ
«ФКП Росреестра» не может являться надлежащим ответчиком по делу, поскольку не
утверждало результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости
на территории Ульяновской области.
Внесение в кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта
недвижимости произведено на основании акта органа государственной власти.
В письменных
возражениях на административный иск Управление Росреестра по Ульяновской
области указало на то, что разрешение дела об установлении рыночной стоимости
объектов недвижимости направлено на определение наиболее экономически
обоснованной стоимости объектов оценки, не предполагает опровержение
достоверности кадастровой стоимости. Считает Управление ненадлежащим
ответчиком по делу.
Исследовав материалы
дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с
пунктом 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ)
налог на имущество организаций
устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской
Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами
субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к
уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
Как указано в пункте
1 статьи 373 НК РФ, налогоплательщиками налога
признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом
налогообложения в соответствии со статьей 374
настоящего Кодекса.
Согласно статье 374
НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое
и недвижимое
имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в
пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную
деятельность или полученное по концессионному
соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных
средств в порядке,
установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено статьями 378,
378.1
и 378.2
настоящего Кодекса.
В соответствии с
пунктом 2 статьи 378.2 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов
недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на
1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2
настоящего Кодекса.
В силу статьи 1
Закона Ульяновской области от 2 сентября 2015 г. № 99-ЗО «О налоге на имущество
организаций на территории Ульяновской области» настоящий Закон устанавливает и
вводит в действие на территории Ульяновской области налог на имущество
организаций, в том числе определяет особенности определения налоговой базы в
отношении отдельных объектов недвижимого имущества, налоговую ставку налога в
пределах, установленных главой 30
Налогового кодекса Российской Федерации, порядок и сроки уплаты налога, а также
предусматривает налоговые льготы по налогу и основания для их использования
налогоплательщиками.
В соответствии со
статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в
Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли
являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и
арендная плата.
Для целей
налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными
законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Согласно статье 66
Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка
устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Для установления
кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая
оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи.
Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с
законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы
исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень
кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Пунктом 3 статьи 66
Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях
определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого
земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
В соответствии с
положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об
оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения
кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если
результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности
этих лиц, в суде или комиссии.
В случае оспаривания
результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта
недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую
установлена его кадастровая стоимость.
Материалами дела
установлено, что Аббазова Р.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером *** и здания с кадастровым номером
***, расположенных по адресу: ***.
Кадастровая
стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2011 г. в размере 6 671 856
руб. 40 коп. на основании Постановления Правительства Ульяновской области №
21-П от 18 января 2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой
стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области». Дата внесения в
ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка – 1 марта 2012 г.
Кадастровая
стоимость здания определена по состоянию на 5 марта 2014 г. в размере 8 355 473 руб. 16
коп. на основании Постановления Правительства Ульяновской области № 481-П от 12
октября 2012 г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости
объектов недвижимости, расположенных на территории Ульяновской области». Дата
внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости здания – 5 марта 2014 г.
Согласно части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства
Российской Федерации административное
исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости
может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный
кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой
стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр
недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости,
полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо
сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик
объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Учитывая приведенные
выше даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости объектов
недвижимости, предусмотренный законом пятилетний срок для оспаривания
кадастровой стоимости объектов недвижимости на момент обращения
административного истца с настоящим иском в суд (11 января 2021 г.) истек.
Вместе с тем суд
считает, что пропущенный административным истцом срок подлежит восстановлению,
и дело должно быть рассмотрено по существу, так как кадастровая стоимость объектов недвижимости,
исходя из которой рассчитываются налоговые платежи, является актуальной для
административного истца. Материалы дела не содержат доказательств,
подтверждающих злоупотребление административным истцом своими правами.
Согласно статье 3
Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) для целей
настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки
понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не
обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете
сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом
рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно статье 11
Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по
результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида
определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет
составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки,
нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего
функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Оспаривая результаты
определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец
представил в суд отчет об оценке земельного участка № 153-20 от 9 декабря 2020
г., здания – отчет об оценке № 152-20 от 9 декабря 2020 г., составленные
оценщиком ООО *** ***
Согласно отчету № 153-20
рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № ***, площадью 1964
кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу***,
по состоянию на 1 января 2011 г.
составляет 1 681 000 руб.
Согласно отчету № 152-20
рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № ***, площадью 797,9
кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: ***, по состоянию на 5 марта 2014 г.
составляет 2 031 000 руб.
На основании части 1
статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные
в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке
сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или
отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц,
участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для
правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Согласно положений
статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению,
основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном
исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие
доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд
оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в
отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их
совокупности (часть 3).
Исследовав
представленные в суд вышеуказанные отчеты об определении рыночной стоимости
земельного участка и здания, составленные оценщиком ООО *** ***, суд приходит к
следующему.
Суд принимает во
внимание, что рыночная стоимость объектов
оценки – земельного участка и здания определялась оценщиком с учетом
требований Закона об оценочной деятельности, положений Федерального стандарта
оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки
(ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г.
№297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №298;
Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»,
утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №299;
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного
приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611.
Из раздела «Задание
на оценку» отчетов усматривается, что целью и задачей оценки являлось
определение рыночной стоимости объектов недвижимости для пересмотра их
кадастровой стоимости. При рассмотрении данного дела суд учитывает, что
оценщиком обозначены допущения и ограничительные условия, использованные при
оценке (раздел «Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком
при проведении оценки»). Приведен перечень используемых при проведении оценки
источников информации и использованной литературы (раздел «Источники
информации»).
В отчетах об оценке
оценщиком дано подробное описание объектов оценки.
С целью установления
рыночной стоимости земельного участка и расположенного на нем здания оценщик в
отчете указал тенденции отечественного рынка недвижимости, дан обзор
социально-экономической ситуации в Российской Федерации, Ульяновской области и
муниципальном образовании «город Ульяновск» на дату оценки; анализ рынка земли и
недвижимости в Ульяновской области со ссылкой на источник информации. Анализ
рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом
Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611, приведен за период,
предшествующий дате оценки.
Оценщиком определен
сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты.
В отчетах приведен
анализ фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости
из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты при
фактическом их использовании. Из отчетов следует, что для выбора
объектов-аналогов оценщиком на дату оценки был изучен рынок предложений
земельных участков и зданий, расположенных в г. Ульяновске. Отобраны
предложения о продаже, из которых впоследствии отобраны объекты-аналоги.
Оценщиком определены
ценообразующие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки и
существенно влияющие на их рыночную стоимость. Анализ основных ценообразующих
факторов представлен оценщиком в рамках анализа рынка.
Оценка земельного
участка и здания проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного
подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности
использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования
доходного и затратного подходов.
При использовании
сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора и дал описание
объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено,
что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги и здания-аналоги,
сопоставимые с оцениваемым по основным ценообразующим факторам по состоянию на
дату оценки. Источники публикаций указаны как в самом тексте отчета, так и в
принт-скринах, сделанных с сайтов, размещенных в сети Интернет. Суд полагает,
что подобранные оценщиком объекты-аналоги соответствуют определению,
приведенному в ФСО №1 и ФСО №7. Доказательств того, что применение сведений об
использованных оценщиком объектах-аналогах привело к неправильному определению
размера рыночной стоимости объекта оценки, не представлено.
Исследовав
представленные отчеты об оценке, суд отмечает, что к ним приложены копии
материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчетов. В
отчетах об оценке имеются ссылки на электронные адреса источников информации,
что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Требования к
содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает
соответствующими. Отчеты содержат, в том числе необходимую информацию
относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно
самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке.
Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в
отчетах содержится.
Оценщик *** является
членом Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков ***, регистрационный № 683. Окончила ФГБОУ ВПО
«Южно-Уральский государственный университет», диплом *** от 27 мая 2015 г. Ею
получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности № 010389-1 по направлению оценочной
деятельности «Оценка недвижимости». Гражданская ответственность застрахована в ООО
***. Стаж работы в оценочной деятельности – с 2015 г.
Сведений о том, что
оценщик является лицом, имеющим имущественный интерес в объектах оценки, а
также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье Закона об
оценочной деятельности, ограничивающих возможность проведения оценки, в
отношении данного оценщика, у суда не имеется.
При таких
обстоятельствах оснований не доверять отчетам об оценке земельного участка № 153-20
и здания № 152-20 от 9 декабря 2020 г., составленным оценщиком ООО *** ***, у
суда не имеется.
Доказательств,
опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной
стоимости объектов недвижимости, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими
ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63,
247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.
Оценив представленные
доказательства, суд полагает необходимым удовлетворить заявленные по настоящему
делу требования административного истца в части установления кадастровой
стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной
указанными отчетами об оценке.
Руководствуясь
статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской
Федерации, суд
Р Е Ш И Л:
административное
исковое заявление Аббазовой Рейси
Аймрановны о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости на
основании установления в отношении них рыночной стоимости удовлетворить.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости
– земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2011 г., в размере 1 681 000 руб.
Установить
кадастровую стоимость объекта недвижимости
– здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, равной
его рыночной стоимости по состоянию на 5 марта 2014 г., в размере 2 031 000 руб.
Датой обращения с
заявлением об оспаривании результатов кадастровой оценки считать 11 января 2021
г.
Вступившее в
законную силу решение является основанием для внесения органом регистрации прав в Единый
государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости
объектов недвижимости с кадастровыми номерами *** и ***.
Решение может быть
обжаловано в апелляционном порядке в Четвертый апелляционный суд общей
юрисдикции через Ульяновский областной суд в течение месяца со дня принятия
решения в окончательной форме.
Судья
Н.А. Пулькина
